二手市场

新建商品房销售人员在上岗前需要进行的市场调查内容主要包括（　　）。 A.目前市场上在售或在建楼盘的情况B.市场上同类产品的二手市场情况C.区域的生活配套、教育配套、金融配套、交通状况等D.目标客户的媒体选择E.目标客户的喜好

新建商品房销售人员在上岗前需要进行的市场调查内容主要包括（　　）。[2008年真题]

A、目前市场上在售或在建楼盘的情况

B、市场上同类产品的二手市场情况

C、区域的生活配套、教育配套、金融配套、交通状况等

D、目标客户的媒体选择

E、目标客户的喜好

企业5年前购买的设备，5年前的购买价格是100万，现在五成新，经折旧后账面价值是50万，五成新的旧设备在二手市场的交易价格约20万元，企业继续使用该设备能带来的净现金流入折现值约为35万。该设备该如何在账上计价？（）

A、50万

B、20万

C、35万

D、105/3万

我国发展市场经济以来，房地产抵押作为一种有效的担保形式，得到广泛的开展。特别是在（)中，运用房地产抵押进行贷款担保，已经成为房地产开发企业和购房人解决资金问题的主要途径。
A.经济适用房市场
B.房地产二手市场
C.房地产开发
D.商品房市场
E.房地产二级市场

A盗窃了B的电脑后，通过二手市场将该电脑卖给C，C按照市场价格向A支付了价款。根据《物权法》的规定，下列各项中，有关该电脑买卖行为的表述中，符合法律规定的有（）。

A、A的行为构成善意取得

B、为此丧失了该电脑的所有权，电脑的所有权转移至C

C、在取得电脑后，可以A无权处分电脑为由拒绝向A支付货款

D、虽然无权要求C返还电脑，但可以要求A返还出卖电脑所得的价款

以下商户谨慎发展（）。

A、易成为伪冒卡使用目标的商户：机票代售点或手机专卖店、珠宝、工艺品、名牌饰专卖店、各类娱乐场所夜总会、卡拉OK、酒吧、桑拿按摩服务等。

B、易发生套现的商户：提供中介、咨询类服务的商户、小型经贸公司、批发类商户等。

C、易发生虚假交易的商户：电话营销及信函营销、音像制品出租等；其他易发生欺诈交易的商户：如航空售票、物流运输类等商户。

D、易恶意倒闭的商户：预付款类商户、跳蚤市场、二手市场和街头个体商铺，如旅行社、短期培训班、各种俱乐部、美容店。主动上门要求入网的小型商户和新开立商户。

2014年9月9日，赵某在吃饭时丢失了一块手表，餐厅人员谢某拾得后，卖给二手市场的钱某。10月20日，孙某以1000元从钱某买得该手表，将手表送给女友郑某做生日礼物。11月2日，该手表被王某盗走，王某以200元将该手表卖给了不知情的余某。12月25日，赵某发现了余某戴的手表就是自己的。根据《物权法》的规定，下列表述中，错误的是（）。

A.谢某没有取得该手表的所有权

B.2014年12月25日，该手表的所有权人是赵某

C.余某并不当然取得该手表的所有权

D.赵某应该在2015年12月25日之前请求余某返还原物

2010年9月9日赵某在吃饭时丢失了一块手表，餐厅人员谢某拾得后，卖给二手市场的钱某。10月20日孙某以1000元从钱某买得该手表，将手表送给女友郑某做生日礼物。11月2日该手表被王某盗走，王某以200元将该手表卖给了不知情的余某。12月25日赵某发现了余某戴的手表就是自己的。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。

• A谢某没有取得该手表的所有权
• B2010年12月25日，该手表的所有权人是赵某
• C余某并不当然取得该手表的所有权
• D赵某应该在2011年12月25日之前请求余某返还原物

[问答题,材料题,分析]某公司正考虑用一台效率更高的新机器取代现有的旧机器。旧机器的帐面价值为2900万元，在二手市场上卖掉可以得到1900万元；预计尚可使用6年，预计6年后清理的净残值为0；税法规定的折旧年限尚有6年，税法规定的残值为500万元。使用旧设备年付现成本为2000万元。购买和安装新机器需要4800万元，预计可以使用6年，预计清理净残值为600万元。新机器属于新型环保设备，按税法规定可分4年折旧并采用直线法计算应纳税所得额，法定残值为原值的1/12，使用新机器年付现成本为每年1500万元。不管使用旧设备，还是新设备，年营业收入均为2800万元。公司的所得税率25%。该公司要求的最低报酬率为12%。要求：判断是否应更新机器设备

资料：某公司正考虑用一台效率更高的新机器取代现有的旧机器。旧机器的账面折余价值为12万元，在二手市场上卖掉可以得到7万元；预计尚可使用5年，预计5年后清理的净残值为零；税法规定的折旧年限尚有5年，税法规定的残值可以忽略。购买和安装新机器需要48万元，预计可以使用5年，预计清理净残值为1.2万元。新机器属于新型环保设备，按税法规定可分4年折旧并采用双倍余额递减法计提折旧，法定残值为原值的1/12。由于该机器效率很高，可以节约付现成本每年14万元。公司的所得税税率30%。如果该项目在任何一年出现亏损，公司将会得到按亏损额的30%计算的所得税额抵免。要求：假设公司投资本项目的必要报酬率为10%，计算上述机器更新方案的净现值。

某公司正考虑用一台效率更高的新机器取代现有的旧机器。旧机器的账面折余价值为12万元,在二手市场上卖掉可以得到7万元;预计尚可使用5年,预计5年后清理的净残值为零;税法规定的折旧年限尚有5年,税法规定的残值可以忽略。购买和安装新机器需要48万元,预计可以使用5年,预计清理净残值为1.2万元。新机器属于新型环保设备,按税法规定可分4年折旧并采用双倍余额递减法计算应纳税所得额,法定残值为原值的1/12,由于该机器效率很高,可以节约付现成本每年14万元公司的所得税率30%,如果该项目在任何一年出现亏损,公司将会得到按亏损额的30%计算的所得税额抵免假设公司投资本项目的必要报酬率为10%,计算上述机器更新方案的净现值

资料：某公司正考虑用一台效率更高的新机器取代现有的旧机器。旧机器的账面价值为120000元,在二手市场上卖掉可以得到70000元；预计尚可使用5年，预计5年后清理的净残值为零；税法规定的折旧年限尚有5年，税法规定的残值可以忽略，折旧方法为直线法。购买和安装新机器需要480000元，预计可以使用5年，预计清理净残值为12000元。新机器属于新型环保设备，按税法规定可分4年折旧并采用双倍余额递减法计算应纳税所得额，法定残值为原值的1/12。由于该机器效率很高，可以节约付现成本每年140000元。公司的所得税税率25%。如果该项目在任何一年出现亏损，公司将会得到按亏损额的25%计算的所得税额抵免。假设公司投资本项目的必要报酬率为10%,计算上述机器更新方案的净现值。

资料：某公司正考虑用一台效率更高的新机器取代现有的旧机器。旧机器的账面折余价值为12万元，在二手市场上卖掉可以得到7万元；预计尚可使用5年，预计5年后清理的净残值为零；税法规定的折旧年限尚有5年，税法规定的残值可以忽略，折旧方法为直线法。购买和安装新机器需要48万元，预计可以使用5年，预计清理净残值为1.2万元。新机器属于新型环保设备，按税法规定可分4年折旧并采用双倍余额递减法计算应纳税所得额，法定残值为原值的1/12。由于该机器效率很高，可以节约付现成本每年14万元。公司的所得税税率25%。如果该项目在任何一年出现亏损，公司将会得到按亏损额的25%计算的所得税额抵免。要求：假设公司投资本项目的必要报酬率为10%，计算上述机器更新方案的净现值。

某公司正考虑用一台效率更高的新机器取代现有的旧机器。旧机器的账面折余价值为12万元，在二手市场上卖掉可以得到7万元；预计尚可使用5年，预计5年后清理的净残值为零；税法规定的折旧年限尚有5年，税法规定的残值可以忽略。购买和安装新机器需要48万元，预计可以使用5年，预计清理净残值为1.2万元。新机器属于新型环保设备，税法规定可分4年折旧并采用双倍余额递减法计算应纳税所得额，法定残值为原值的1/12。由于该机器效率很高，以节约付现成本每年14万元。公司的所得税率30%。如果该项目在任何一年出现亏损，公司将会得到按亏损额的25%计算的所得税额抵免。公司投资本项目的必要报酬率为10%。将节约的付现成本作为旧机器的现金流出，分别计算两方案的现金流出总现值，并作出是否更换旧设备的决策。已知：(P/F，10%，1)=0.9091，(P/F，10%，2)=0.8264,(P/F，10%，3)=0.7513(P/F，10%，4)=0.6830，(P/F，10%，5)=0.6209，(P/A，10%，5)=3.7908

废旧衣物，可别一扔了之

“新三年，旧三年，缝缝补补又三年。”在物资极为匮乏的年代，一件衣服可以穿很多年。随着生活水平的提高，很多人的衣服渐渐从“不够穿”，变成了“穿不完”。每到换季时，都能整理出一批废旧衣物，它们成为“鸡肋”，甚至被一扔了之。

一扔了之，带来的问题也不少。一般说来，废旧衣物中化纤类产品的比例高达60%到70%，它们混在生活垃圾里，被填埋后仍难以降解，会污染土地。烧掉也不是个好办法。不少小工厂低价买来废旧衣物，当燃料使用，会产生有害气体，污染空气。更何况，有些废旧衣物没有运往垃圾场，而是直接流入二手市场。这些未经严格处理的衣物可能携带细菌、病毒或寄生虫等有害物，直接或间接使用都会危害人体健康。

目前我国每年大约有2600万吨旧衣物被扔进垃圾桶，而再利用率却非常低，只有不到1%，如何合理回收利用废旧衣物是一个迫切需要解决的问题。

回收废旧衣物，我们通常的做法比较单一，只是在居民小区里放置回收箱。固定的回收箱的确便民，但管理上存在着许多漏洞。回收箱的数量增加了，服务质量不一定跟得上，需要安排专人收集、运输，增加了成本。有时回收箱已经“超载”却无人来收。回收箱还可能成为拾荒者的淘宝地，导致旧衣物以违规方式流向二手市场。在回收废旧衣物这件事情上，上海的做法是由政府主导，回收公司统一回收。除设置回收箱外，还通过市民电话预约上门收集、市民自付运费寄送、企事业单位组织募集活动等多种途径进行回收。英国则有着慈善商店、衣物回收银行、社区衣物回收箱、上门回收、再利用中心等多条废旧衣物回收渠道。这些做法，都取得了不错的效果。

对回收的废旧衣物，如何规范处置，做到物尽其用呢？首先，废旧衣物要经历一次严格的“面试”。那些成色较新、没有破损的衣物应先送往水洗区清洗，然后接受高温高压消毒，最后进行烘干、包装。焕然一新后，可以无偿送给慈善机构或直接捐赠给贫困地区。而“面试”后“落选”的那些衣物，会根据棉、毛、化纤等面料再次分类，然后发送到有资质的加工企业进行处理，制成可再利用的工业原料，比如白色棉织物和有色织物，纤维化处理后可以变为棉纱、无纺布;涤纶织物进行化学处理分解，则可变为涤纶原料。经过这样的处理，废旧衣物就可以实现循环再利用了。

(根据相关资料改写)

12.根据文章相关内容，填写“废旧衣物处理流程图”中的①②③处。

13.阅读下列句子，回答括号中的问题。

(1)每到换季时，都能整理出一批废旧衣物，它们成为“鸡肋”，甚至被一扔了之。(为什么说废旧衣物是“鸡肋”？)

(2)首先，废旧衣物要经历一次严格的“面试”。(“面试”在文中具体指什么？)

14.文章为什么要举上海和英国回收旧衣物的例子？

15.联系文章内容，对下列处理废旧衣物的做法进行评价。

李大妈：我把旧衣服剪成小块，用来擦油烟机，用完扔掉，还省得洗抹布了。

沈阿姨：我把家里的旧衣物直接打包，寄往贫困山区，也算献了份爱心。

甲公司是一家果汁加工企业，可以投资的资本总量为1000万元，计划用一台效率更高的新设备取代现有的旧设备，同时将剩余资本用于投资其他项目。相关资料如下：资料一：（1）旧设备账面余值为120万元，二手市场上的售价为70万元，预计尚可使用5年，净残值为零。税法规定的折旧年限尚有5年，按直线法计提折旧，折旧期满后无残值，预计第三年年初发生修理成本20万元。（2）购买和安装新设备需要480万元，预计可以使用5年，净残值12万元。新设备属于新型环保设备，按税法规定可分4年计提折旧，并采用双倍余额递减法计算折旧额，法定残值为原值的1/12。由于新设备生产效率高，可以减少半成品存货占用资金20万元，每年还可以节约付现运行成本140万元。（3）公司投资该项目的必要报酬率为10%，公司所得税税率25%。除非特别说明，假设该项目的初始现金流量均发生在年初，营业现金流量均发生在以后各年末。资料二：考虑以上更新项目所需的初始现金流量后，公司计划将剩余资本投资于其他项目。现有三个投资项目，有关数据如下：单位：万元要求：（1）根据资料一，计算甲公司上述设备更新方案的净现值（计算过程及结果填入给定表格中），并分析判断是否应当采纳更新方案。单位：万元（2）简要说明当企业投资项目有总量预算约束的情况下，应当如何选择相互独立的项目；根据资料二，分析甲公司剩余资本的最优投资组合。

　【案例二】邹小姐在股市中经验丰富、获利颇丰，两个月前她急流勇退将资金转而投资楼市。身为理财规划师的邹小姐心中清楚，房地产市场是最稳定的投资渠道。她用15万元买下天河东闹市区中的旧房子出租，租金回报率达到9.6%。　　邹小姐是银行从业人士，今年不到30岁。在近两年的“牛市”当中，得益于信息的灵通，邹小姐在没有从家里得到任何经济支持的情况下，储蓄已从原来的4万多元增值到近20万元。身为理财规划师的邹小姐对投资相当有研究，尽管手上的资金并不算丰裕，但两个月前她还是毅然将资金从基金和股市中退出，打算投入到楼市中。　　经过短短一个星期的了解，做事雷厉风行的邹小姐就迅速以15万元的总价买下了天河东路的一套房改房，面积仅20.4平方米。拿到房产证后，邹小姐用几千元从二手市场购买了必用的家具电器，简单布置了房间，立即在中介行放盘出租。　　当得知邹小姐是一名理财规划师时，地产行的销售人员非常纳闷，认为她在股市一片飘红的形势下急流勇退，反而投入到自己并不熟悉的房地产领域，似乎太过冒险，于是纷纷向她询问个中缘由。而邹小姐惜字如金，不肯多说。　　放盘不到3天，邹小姐的房子以1200元/月的租金租出。按这样的租金计算，这套20.4平方米的房子年租金回报率高达9.6%，让中介销售人员们都大跌眼镜。

【案例二】【材料背景】邹小姐在股市中经验丰富、获利颇丰，两个月前她急流勇退将资金转而投资楼市。身为理财规划师的邹小姐心中清楚，房地产市场是最稳定的投资渠道。她用15万元买下天河东闹市区中的旧房子出租，租金回报率达到9.6%。　　邹小姐是银行从业人士，今年不到30岁。在近两年的“牛市”当中，得益于信息的灵通，邹小姐在没有从家里得到任何经济支持的情况下，储蓄已从原来的4万多元增值到近20万元。身为理财规划师的邹小姐对投资相当有研究，尽管手上的资金并不算丰裕，但两个月前她还是毅然将资金从基金和股市中退出，打算投入到楼市中。　　经过短短一个星期的了解，做事雷厉风行的邹小姐就迅速以15万元的总价买下了天河东路的一套房改房，面积仅20.4平方米。拿到房产证后，邹小姐用几千元从二手市场购买了必用的家具电器，简单布置了房间，立即在中介行放盘出租。　　当得知邹小姐是一名理财规划师时，地产行的销售人员非常纳闷，认为她在股市一片飘红的形势下急流勇退，反而投入到自己并不熟悉的房地产领域，似乎太过冒险，于是纷纷向她询问个中缘由。而邹小姐惜字如金，不肯多说。　　放盘不到3天，邹小姐的房子以1200元/月的租金租出。按这样的租金计算，这套20.4平方米的房子年租金回报率高达9.6%，让中介销售人员们都大跌眼镜。

TD商城是最近在我国B2C市场上崛起的一家电子商务企业，火箭般的发展速度以及当前的巨大成就令所有人折服。在成立之初，该商城的管理者针对我国网上零售的整体态势进行了全面深入的分析，发现目前我国网上消费者的构成已经趋于多元化，对商品种类的要求也有了很大的变化。这些网民之所以在网上购物，一是看重了网上购物的便利性，二是看中了网上购物的低价特点。最终决定采取以百货为主的经营业态，精心选择了多家供应商，与之签订了长期的订购合同，充分利用规模经济效益。并采用最先进的信息管理系统，不断优化供应链，使库存周转水平达到了一个前所未有的高度，极大降低了成本。自开张以来，以丰富的产品种类和具有竞争力的价格受到了网友的热情追捧。不过，高速发展的TD商城会不会有隐忧，这是个“仁者见仁、智者见智”的问题，至少在不少用户看来，服务将很可能成为其今后的最大隐患之一。2009年，315消费电子投诉网累积接到了TD商城有效投诉超过1600宗，除“延迟发货、货不对版”等外，“以旧充新”等也是用户投诉的热点。案例一：买来新品变旧货，TD商城成“二手市场”？张先生怎么也没有想到，他在TD商城上买手写板竟然买出“稀奇”事。张先生去年12月5日在TD商城订购了一块蒙恬晶钻手写板（中文手写输入系统），拿到货后他发现产品不是很新，而且手写板极不灵敏准确，另外，在盒子里他还找到了一张广州王小姐写的退货材料。很明显，张先生买到了一张二手手写板，为此，他向TD商城提出了退货，但从12月7日开始申请退货，之后就一直没有了回音，张先生也没有拿到退货款。在多次向TD商城投诉后，12月21日，张先生终于拿到了退货款。为此，他感慨说：“本来是考虑到购买方便才选择上TD商城购物，没想到退货拖了这么久，如果不投诉，还不知道要等多久。TD商城近一年扩张很快，但是售后质量的下降跟扩张速度一样快。”无独有偶，此种案例还有很多，订购的电脑，不想拆包后发现是台旧电脑。甚至有些网友因听说过TD商城有售卖返修机的情况，购买前特意联系客服，在客服一再保证说TD只卖全新正品行货，绝对不会出售返修货的情况下才放心付款订购，但拿到的商品仍然是因质量问题进行过换货的旧货。案例二：问题产品以坏充好，要求退款遭到推脱。2009年，王先生在TD网上订购了一个XX品牌2.5英寸的移动硬盘(160G)。到货时，送货人员称“先交钱后验货”，“验货有问题找客服”，王先生只得先交钱。拿到硬盘后，他按照使用说明书操作，却出现硬盘无法识别、电脑黑屏、数据线损坏现象。新买的硬盘一次未用就坏了，他对TD商城的售“劣”行为很愤慨。为此他多次与TD交涉，但问题一直未能解决。据统计，在1600多宗投诉中有近400宗投诉与商城出售的商品存在质量问题有关，有用户甚至“戏言”TD商城成了“二手市场”。如果说偶尔有一个用户反映购买到返修机，也许可以用工作人员的失误来解释，但是类似的情况不断出现，那么，“疏忽”只能是一种借口。据该商城内部员工私下里表示，以上事件实际上都在公司管理层的视线之中，但从降低成本的角度考虑，管理层对员工将次品或返修品以新品卖给顾客的行为采取了默许，甚至私下里鼓励的态度。而该商城的董事会及审计委员会对此也均采取不干预监控模式，没有对商城的管理层实施有效的监督。要求：(1)该商城发展战略是何种类型？(2)该商城内部控制存在哪些问题？简要分析该战略类型的适用情况及风险。

1.某小区的一座楼里，其中的两部电梯全都“罢工”了，徒步上下楼的住户几乎个个汗流浃背、气喘吁吁。物业公司方面打算更换新的电梯，并得到了部分业主的响应。可是，由于种种原因，并不是所有的业主都积极“掏腰包”，且部分业主搬走了，难以谋面，电梯购置费用因此至今没有凑齐。假若是某私人大楼的电梯坏了，不太会出现因购置费凑不齐而不能更换电梯的情形。这是因为电梯作为私人的一项财产，其产权明晰而且集中，资源使用的效率也就很高。而报道中这个小区里的电梯就不一样了，这里电梯的产权虽然也很明晰，属于所有的业主，但是产权却是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，因而资源就得不到有效的利用。这种局面就是英国经济学家哈丁所言的“反公地悲剧”——“反公地”作为一项资源或财产，其产权明晰，但同时是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，每一个人都有权使用“公地”，但与“公地”相反的是，他们中的每一个人又都没有能力单独使用“公地”，因此，没有人拥有真正有效的使用权，资源也得不到有效的利用。目前大量存在的物业管理权纠纷恰恰满足了“反公地悲剧”的模型。显然，“反公地”的产权是支离破碎的产权，“反公地悲剧”则需要整合产权来化解。具体到该小区的电梯上，所要做的就是完善业主权利代理行使制度，设定对于怠于行使权利的业主代理权自动授权规则。与此同时，在立法层面，明确物业管理各方的法律定位，赋予政府相关部门相应监督与处罚的行政职能。当产权得到整合之后，电梯购置费就不会因有人不交而凑不齐;当物业管理各方的法律定位明确之后，积极行使权力的业主将会更加积极，不积极的业主迫于处罚压力也会逐渐积极。2.“交了一年的物管费却没有享受一年的服务。”2009年3月25日，南昌县熊先生向记者反映，南昌佳鑫物业管理有限责任公司收了物管费却不管理，而开发商江西嘉业房地产有限公司更不知道如何取得联系。熊先生告诉记者，2008年年初，他向南昌县嘉丽小区的物管公司佳鑫物业交了全年的物管费，但是，从2008年四五月开始，佳鑫物业先后3次离开小区，未履行物业管理的义务。“现在我们小区里到处都是垃圾，也没人管了。”熊先生说。记者联系了佳鑫物业的赵经理，赵经理向记者“大吐苦水”，“不是我们不管，是小区将近2/3的业主不肯交物管费，我们现在都是在贴钱经营!”赵经理称，导致业主拒交物管费的原因有两个，一是，业主对小区开发商不满意，认为小区的配套设施建设不完整;二是，业主对小区的前方一家饭店排出的噪音废气颇有微词。赵经理说，他曾多次试图联系小区开发商江西嘉业房地产有限公司，但是开发商当初留下的电话已经打不通。3.哈尔滨市房产住宅局在全市开展以“解决百姓住房难心事，优化服务满意在物业”为主题的物业管理大接访活动。接访内容包括：物业管理区域环境卫生脏乱差;物业管理区域内公共秩序混乱;物业管理区域内草坪、树木等绿化养护不及时;二次加压供水设施运行不正常;下水管道堵塞或污水污物漫溢;物业管理人员服务态度等方面的问题。大接访活动将采取二级接访方式，各物业管理企业主要负责人以管理区域为单位进行一级接访，受理和解决小区居民的来访。市房产住宅局设立二级接访，对一级接访未处理和解决的疑难问题进行重点处理，督办解决。4.“刚开业的时候物业费31元，翻个年头就涨到62元，再过一年收90，这不是利滚利嘛!”2009年3月18日，记者来到浙江路某美容会所，店主张女士这样对记者抱怨着。早上的恐怖场面还历历在目，张女士说，早上11点左右她的店里来了6个高高大大的男人，来者称再不交物业费就断电，她以物管收费不合理，且没有尽到应尽职责为由拒交物管费。10分钟后，她的店便停电了，无奈之下张女士只得交了物管费，才得以恢复供电。张女士称，自己是做美容美体的，属于特殊行业，按照自来水公司的收费标准，应收4.6元/吨，但物业公司收取的却是4.7元/吨，且不算这一毛钱的差价，隔壁同样属于美发行业，物管收取的却是2.5元/吨。而且她去同一条街的其他业主处咨询时得到的答案更让张女士吃惊，有些业主称自己已经一年没有交过物业费了，照常营业，物管也来过人，但硬撑着不交也就不了了之。这样不合理的收费标准让张女士难以接受，所以于2009年2月份停交物管费。物业公司开始派人来店里催交物业费。“以前都是他们内部的工作人员来，这次竟然带了6个小混混一样的人来，太吓人了。”张女士回忆着早上的情形。“这附近天天有疯子在店外逛，小偷更是猖獗，白天营业时间都径直走到我的店里来偷，治安巡逻人员连个鬼影都没有。”说到这里，张女士情绪有些激动。“上个月我在店里休息，小偷趁我洗碗的时机，偷走了我的包，里面有3000多元现金，一枚金戒指，一个手机，还有驾驶证、身份证等都被一洗而空。”第二日张女士新买的一部手机，同样被小偷在店内顺利得手。张女士称，这里的小偷都是惯犯，有一个小偷曾经三次被她当场抓住，但小偷狡猾的以拿来把玩为由退回给张女士。她认为，既然物管收取了费用，却没有尽到应有的安保职责，对于业主的人生财产安全都是一大威胁。5.随着2007年《物权法》的全面实施，广大业主们的合法权益有了更加全面和有力的保障，而在此激励下，一些原本隐而不宣的物业纠纷不断浮现在人们眼前：仅刚刚过去的几个月，就有数个小区因为业主与物业的纠纷而见诸报端。而面对这种矛盾升级的状况，外界质疑的声音也始终不曾停止。有业内人士直言“在这场物业的‘战争’中，没有谁是真正的赢家”。2007年12月10日，是美丽园小区新物业——南京新××物业有限公司进驻美丽园整整一年的日子。一年来的美丽园经历了怎样的变化？这是关注着美丽园的人们很想知道的。而当人们再次审视美丽园的时候，已经不再像当初那样着重于“纠纷”本身，而开始用更客观的眼光去看待这件事的实际意义和如今业主们的生活。对美丽园的实地走访中，有许多变化是明显的。从环境上看，小区已经比一年前有了很大的改观，道路上比较干净，路边没有再堆放杂物;而小区的保安工作也有了一些改善，站岗与巡逻的保安其态度获得了一些业主的肯定。一位老年业主告诉记者，小区里的物业纠纷持续了那么长时间，现在总算开始步入正轨，他希望这种情况能够保持下去。尽管取得的进步是可喜的，但存在的问题仍然不可回避。新××物业有限公司董事长王先生告诉记者，目前存在的问题主要有三个：首先是一些交接遗留下来的问题。由于新物业进驻时，小区部分电力系统、绿化、地下管网的图纸没有拿到，致使后来许多维修工作无法开展，这也是业主们意见最大的地方。其次是物业用房问题。老的物业迁走后，小区的110号物业用房被开发商收回，至今仍未交接。“由于没有住房，我们的保安只能住在地下室，这种住宿环境使我们很难留住招来的保安。保安流动过快，无法熟悉周围的环境，不利于提高服务的质量”。第三是交流沟通的问题。由于物业公司的大部分人员来自南方，语言、习惯等存在着一些差别，在交流上存在一些问题。而长期的物业纠纷使部分业主对物业有很大的偏见，“与所有业主的良好沟通还需要我们的进一步努力。”王先生说。6.物业管理一直是衡量一个楼盘价值的软性指标之一，长期的物业纠纷，带给业主的不仅是无休无止的烦恼，更有可能给一些楼盘带来“恶名”，直接影响了这些住宅在二手市场上的交易，甚至直接带来楼盘价值的贬损。位于十里堡的京港城市广场，其物业纠纷几经波折后在2006年又再次显现出来，并在业内再次引起轩然大波。剪不清理还乱的物业关系，再加上周围近年来发展较快，同类型的可替代性的项目越来越多，致使其价值贬损已越发明显。与周边同类楼盘的最大差价已近5000元/平方米。而美丽园小区在成交量上也表现出更多的劣势。据了解，一年多以来美丽园小区的房屋在二手市场上仅出售了30套左右，仅占小区总共1100套房子的27%，远低于周边同类商品房5%～15%的二手成交率。据中原专业人士介绍，尽管产品的稀缺性与地段的优势在一定程度上掩盖了房价的波动，但成交量的低迷无疑会使许多急于出手的投资性卖家备受煎熬。北京中原三级市场部副总经理宫萍指出：如果说一个楼盘的房屋质量、配套设施是它的“硬件系统”，那么物业管理就是一个小区的“软件设备”，硬件问题很难解决，但软件是可以通过业主们的努力或更换或维护的，因此好的物业管理对于房产价值会有一定提升作用，而物业纠纷如果长期得不到处理，也必然会对房屋价值产生负面的影响，而且其影响力仅排在地段、房屋自身品质之后位列第三，不可忽视。7.家住郑州市城东路5号院一位不愿透露姓名的业主向记者反映，郑州市城东路5号院因为开发商的一再更换，物业一度陷入几乎无人管理的地步。2006年春节以前，院内唯一一部运行的电梯被质量监督局查封，12层的高楼，业主不得不徒步登梯，居民怨声载道。2006年5月，院内最初的开发商终于再次成立物业部门，将其中一部电梯修好，并雇人清扫庭院。然而让物业部门烦恼的是，虽然电梯修好了，但由于一座楼只有一部电梯运行，总共16户业主的楼房内，楼下的业主不愿缴包括电梯运营的物业费，楼上的业主因为公摊过多也不愿缴纳，近一个月过去了，缴纳物业费的业主不过几家。业主也有自己的理由，一位在4层居住的郭先生说:“我们家就用不着电梯，我根本没享受上述服务，怎么能缴电梯运行费呢？”住在11楼的业主认为，楼上没有几户人，每个月几千块钱的电费和维修费分摊到他们头上太重。“电梯停了吧，业主们吵，电梯修好了让业主缴运行费用吧，业主们仍然吵。”郑州市城东路5号院的物业部翟经理抱怨说。一方面是物业的困扰，另一方面业主认为物业费高、物业管理不善等等，一肚子抱怨也不买这个“糊涂账”。8.“租住的房子物业管理费应该由房主交还是租户交？”针对市民许先生提出的问题，市物管办有关负责人答复说，物业费由谁来交纳应根据业主和租户的约定来执行。2005年6月25日，许先生给党报新闻热线打来电话说，自己租住了市区东城路的一套住房，当初租房时，他并没有同房主讨论过小区物业费由谁来