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××实业公司商业办公用房估价报告书
第一章概述
(一)委托单位：××实业公司
(二)评估单位：××房地产评估事务所
(三)评估对象：××实业公司拥有的商业办公用房
(四)估价时点：1996年12月1日
(五)估价人员(略)
(六)估价依据(略)
(七)估价原则(略)
(八)估价报告应用的有效期(略)
第二章估价对象概况
(一)估价对象的地理位置及周围环境
估价对象所处土地级别为九级，该地位于覃家岗镇新立村黄梅湾×××号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图(略)。
(二)估价对象的基本情况
估价对象为××公司所有的商业办公用房，建于1995年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修；三层为公司办公用房。该建筑物于1995年12月办理《房屋所有权证》(见附件三)，建筑面积1153.93平方米。该建筑物占地为租用覃家岗镇黄梅湾经济合作社土地。租期10年，从1995年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1994年6月30日办理(见附件二)。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权，并对土地上建筑物进行补偿。
第三章估价分析与计算
(一)确定估价方法
估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公用房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。计算公式为：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vn/(1+Y)
式中V——房地产价格；
A——房地产年净收益；
Y——建筑物资本化率；
n——可产生收益的年期；
Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。
(二)参数确定
1．年净收益。
根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元每平方米。
按照房屋租约规定，租金中不含水、电费及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，××实业公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：
A=30×1153.93×12×[1-(6%+7%+2%)]-13500
=34(万元)
2．合同期满时的建筑物补偿价格Vn。
土地租用合同期满时，××公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为每平方米700元。
且Vn=700×1153.93=8(万元)
3．资本化率Y。
国家公布的1996年一年期银行存款利息率为7.47%，考虑一定的风险因素，结合对同类门业平均收益率的调查，确定资本化率为9%。
4．剩余使用年期n。
根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.9年。
(三)计算过程
根据确定的上述参数，代人计算公式可得
V=34/9%·[1-1/(1+9%)8.9]+8/(1+9%)8.9
=206(万元)
第四章估价结论
根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象在估价时点的价值为206万元。
有关说明及附件：(略)
1996年12月16日