求方案自有资金的财务净现值。
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××市××厂房评估报告
一、委托人：××市××厂
二、受理委托人：
(一) 受理单位：××市房地产信息咨询公司。
(二) 评估人(略)。
三、估价日期：1993年10月1～19日
四、勘估建筑物简介
(一) 地址：××市××区。
(二) 所有人权利：委托单位持有××市房地产管理局核发的房屋产权证和土地使用证。
(三) 建造时间：1980年。
(四) 建筑物结构及面积：该厂房为五层钢混框架结构，合资拟投入1600m2。
(五) 建筑物用途：生产用厂房。
(六) 建筑物改良情况：1986年增加空调设备、铝合金窗及电梯等。
(七) 地理环境：该厂房位于××路与××之间，距××站约1km，交通方便且景观较好。
五、估价目的
委托单位原为加工出口×产品的重要企业，年产值为3000万元。目前因国际市场上×产品需求之间发生变化，该厂决定转产，未来的合资企业将租用勘估标的物为生产车间，且以15年租金作为中方部分股金，拟估算15年租金的现值。
本估价报告所估结果仅为以上目的服务，不能作为交易、抵押等其他活动的依据。
六、估价分析
(一) 估价依据：
1．1986年《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》。
2．委托人所提供的资料。
3．估价人现场实勘的结果。
4．××市统计局公布的建筑企业价格指数。
5．××统计局公布的各种价格总指数。
6．近几年银行存款利率的变化资料。
(二) 估价方法。
因目前与之相同的案例较少，不宜采用市场法估价，而租金收入是一种稳定的有规律的收益，因此收益法估价较为适宜。根据××市房地产市场的发展情况分析，房地产的出租、出售价格逐年递增，因此在计算纯收益时考虑了使用过程中的变化。
(三) 确定资本化率。
资本化率主要依据通货膨胀率和银行存款利率的变化来定，但因没有通货膨胀率，可参照零售价格指数来定。近几年零售价格指数(以上年价格为100)如下表所示：
则求得平均利率为8.81%。 仅零售价格平均变动的百分比和平均利率的中位数，则为7.85%，以此为资本比率。 (四) 纯收益的计算。 该勘估物的租金即为纯收益。根据××市房地产管理局1986年颁布的《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，钢混结构建筑物每月标准租金为每平方米6.17元，但这是1986年的租金，需作时间上的调整，应调整到1993年年底。 建筑物直接费价格指数(以上年为100)如下表所示：
1993年价格指数依据上表作预测于下表：
自1987年开始逐年调整到1993年，即：
6.17×107%×114%×110%×113.5%×109.9%×116%×113.52%=13.598(元/m2)=13.6(元/m2)
根据《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，有电梯设备乘以140%。但因该厂房每层两个车间，电梯偏向厂房另一端，该生产车间使用不便，因此乘以120%。该厂房有八至九成新，再乘以0.85。
据此，该厂房1993年的月租金为每平方米13.87元。但因租金今后还会逐年变化，因此纯收益为动态增长状态，根据以往资料分析平均增长率为111.66%，保守一些可取110%。
(五) 计算租金现值。
令：资本化率为i，i=0.0875；租金增长率为r，r=0.10
1993年全年纯收益为A，A=13.87×12=166.44(元/年)
租金现值为P，则：
P=A1/(1+i)+A2/(1+i)2+A3/(1+i)3+…+A15/(1+i)15
式中，A1=/A，A2=/A×(1+r)，A3A×(1+r)2…A15=A×(1+r)14
p=a/(1+i)+A(1+r)/(1+i)2+A(1+r)2/(1+i)3+…+A(1+r)14/(1+i=2667(元/m2)
现拟合资投入1600m2，则1600m2生产车间15年资金的现值为2667×1600=4267200 (元)=426.72(万元)
求得租金的现值共为427.5万元人民币。