使馆区

以下条款不符合中国与英法签订的《北京条约》的规定的是：

A.增开天津为商埠

B.赔偿英法军费

C.划定北京东郊民巷为使馆区

D.割九龙司地方一区给英国

以下条款不符合《北京条约》的规定的是（）

A、允许外国人在内地游历、经商和传教

B、赔偿英法军费

C、划定北京东交民巷为使馆区

D、割让九龙司地方一区给英国

八国联军侵华战争后，清政府成了“洋人”的朝廷。《辛丑条约》中最能够说明这一现象的内容是（）

A、划使馆区

B、拆炮驻兵

C、严禁反帝

D、设外务部

下列近代条约和中国沦丧主权匹配正确的是：

A.《南京条约》---开放口岸最多

B.《天津条约》---外国势力渗入西南地区

C.《马关条约》---对外赔款数额最大

D.《辛丑条约》--划定东交民巷为使馆区

中国近代某次战争善后谈判沙及使馆区的扩大、使馆卫队、武器禁运，以及在中国驻军等问题，随后通过条约加以明确。材料中的“战争”是

A.中英鸦片战争

B.第二次鸦片战争

C.甲午中日战争

D.八国联军侵华战争

某条约签署后，外国军队长期驻扎在中国的战略要地，设置特殊性质的使馆区。以武力为后盾的公使团，开始凌驾于清政府之上，对清政府发号施令。该条约是

A.《南京条约》 B.《北京条约》 C.《辛丑条约》 D.《马关条约》

A.获得军费赔偿

B.进驻北京使馆区（界）

C.在华开设工厂

D.在沿江口岸自由航行

《辛丑条约》最能体现清政府成为“洋人统治中国的工具”的一条是_____。

A.允许列强在山海关一线驻兵

B.设立东郊民巷为使馆区

C.惩办首祸诸臣，严禁中国人民参加反帝活动

D.赔款合计9.8亿两白银

《晚清外交史》提出，清廷外交的条约体系由“执行条约”、“保全和局”到“完全屈服”、对帝国主义“有求必应”，列强由此获得了更多的权益。下列属于列强借助清廷“完全屈服”获得的权益是

A.设立北京使馆区（界）

B.割占中国领土

C.在华投资设厂

D.传教士可在中国内地传教

英国《泰晤士报》曾报道：“太后进屋一把抓住公使夫人的手，好几分钟没有放开。她浑身颤抖，抽泣哽咽地说进攻使馆区是极大的错误，她后悔莫及。”这一报道出现于下列哪一战争后(　　)A.鸦片战争B.第二次鸦片战争C.甲午战争D.八国联军侵华战争

有人看电视节目《清宫档案》后有感而发：“人言洋务无实务，怎知朽木有蛀虫。艨艟战舰何其华，黄海一战丧斯文。”对这一感慨所言战争密切相关的史实是

A.福建省的福州和厦门被辟为通商口岸

B.英法联军攻入北京火烧圆明园

C.俄国联合法国和德国“干涉还辽”

D.北京设立使馆区成为列强侵华大本营

“英国自主之邦与中国平等，大英钦差大臣„„至在京师租赁地基或房屋，作为大臣等员公馆，大清官员亦宜协同襄办„„待大英钦差公馆眷属、随员人等，或有越礼欺藐等情弊，该犯由地方官从严惩办。——咸丰八年（1858年）五月十六日，天津。”上述材料表明（）

A、华夷秩序的传统外交体制解体

B、列强控制北京，设立使馆区

C、停止了外国领事的司法裁判权

D、于北京设租界，由各国共管

历史的细节细节构成历史，解读文献中的细节能让我们更加真切地认识过去。

材料一 当时美国公使首席秘书恰好轮到担任东交民巷的警长。他觉得没什么理由阻止学生前进，因为他们没有武装，秩序井然，除了递交信件以外没有其他要求。

——摘自1919年5月10日《字林西报周刊》

材料二 大家（学生）决定先找日本帝国主义算账，他们从东交民巷西口进去，首先就遭到美帝国主义的阻拦。

——摘自华岗《五四运动史》

材料三 5月5日（应为4日）一群学生在使馆门口内出现，宣称要见我。那天我正好去门头沟寺庙旅行，所以没有见到他们。后来事实证明，他们的旅行示威是创造历史的广泛的学生运动的第一部。

——摘自时任美国驻华公使芮恩施回忆录

（1）材料一所指东交民巷作为使馆区，是在中国近代哪个条约中规定的？

（2）比较材料一、二记述的内容，指出它们观点上的分歧，并说明原因。

（3）为什么说材料三不足以消除上述分歧？你认为该怎样澄清事实？

[材料一]巴黎外交失败的消息传到中国，5月3日，青年学生代表在北京大学法科礼堂召开会议。其中法科学生谢绍敏咬破手指血书“还我青岛”四字，会议决定在5月4日发动游行示威。5月4日，示威学生向使馆区进发，放火焚烧曹汝霖住宅。将惊惶失措的章宗祥打得头破血流。这时，大批军警赶到，逮捕了32名学生。5月6日清晨，邵力子到复旦大学，动员上海学生运动。学生何葆仁被推举为代表，上海学生运动由此开始。[材料二]一位大学生在他的博客中写道：观察现今的国际形势，我们就会发现，世界上没有哪个国家像中国这样大谈爱国。到了5月4号或者12月9号的时候，我们大谈爱国，可是跨过这条线难道我们就不爱国了吗？现在我们的爱国只是强迫两个字，我们只是表面壮大，爱国已经泛化，爱国是被动的。实事求是地说，一般人的表现是因此而远离这个话题，难以启齿，只是凑热闹。[材料三]以下摘录热播纪录片《大国崛起》中的几段话。在谈到大国崛起的原因时，法国高等社会科学研究院研究员皮埃尔.罗桑瓦隆说：“一个强国仅仅物质力量强大还不够，它还应该具有吸引力”；美国耶鲁大学教授伊曼纽尔.沃勒斯坦说：“必须要有一定的规模，一定的能力，一定的军事实力，一定的内部凝聚力”；德国慕尼黑应用政治研究中心常务副主任约瑟夫.亚宁说：“我们可以说文化因素很重要，比如说国民教育水平很好，这非常重要。”问题：
请结合材料一、材料二，谈谈你对当代大学生爱国思想的看法，有哪些需要注意的问题？

阅读理解。

感受优雅

　　①第一次感受优雅，是很久以前的事儿了。那天，我骑车路过使馆区，要横穿一个没有红绿灯的街口的时候，看见一辆小轿车疾驶而来，我捏住闸，单腿支地，等它过去。 　　②出乎我意料的是，那车也减速停了下来。车里一个胖胖的老外，微笑着冲我挥挥手——让我先过。 　　③现在回想起来，我当时有些失礼，可能是正处在第一次与外国人交流的局促中，我竟____a_____。　　④哪怕笑一下也好，我后来想。　　⑤但那一次，我真真切切地感受到了什么是优雅。　　⑥后来，学会开车以后，也曾几次在人行道前把车刹住，然后__\__b_____。然而我看到的是无表情的人流，听到的是身后怨声一片。被我挡住的司机们，不许我优雅，我猜想他们鸣笛的时候肯定在说：这人脑子有问题。　　⑦优雅，有时候真的很难，在别人眼里，那是另外的事情。　　⑧还有一次，参加一个公司的宴会，组织者可能是怕说完了就吃太没品位，事先准备了几个小节目，想给食客们添些丝竹之乐。领导致辞后，公司的一位小姐走上台后，准备演奏《梁祝》，我当时就想：完了。　　⑨果然，小姐优雅的琴声很快被淹没在觥筹交错之中，虽然其间服务员几次调大麦克风的音量，但仍一次次地被鼎沸的人声盖住。小姐后来草草地结了尾，红着小脸下了台。　　⑩这时，席间才传出稀落的掌声。是组织者太天真了，听众们暂时还没有达到双重享受的阶段。他所期待的台上台下交相辉映的场面只会出现在德国或奥地利的电影中，我想。　　前几天，在某公司的演示会上，我再次看到了这种人文的反差。　　那次演示会中间有段休息时间，百十来位听众三五成群地挤在大厅里喧哗，摩肩接踵，活像一个集市。 　　这时，一个西服笔挺一头金发的外国人（对不起，又是一个外国人）出现在会议室门口，他看了一眼熙攘的人群，略一迟疑，但还是走了出来。　　他小心翼翼地左右躲闪着，脸上挂着淡淡的微笑，在人缝中慢慢地前行。他冲每一个与他目光接触的人点头致意，如果谁在前面挡住了他的去路，他就停下来，等着，而决不像我们所习惯的那样分开众人。　　最后，在走了许多的曲线，几乎绕了一个大弯之后，他向我站的大门口走来，我侧侧身，让开通道。他看见我后，点了点头，经过我身边的时候，还轻声说了一句“Thank you!”。　　这个洋人，在腾挪间，把他的教养解释得一清二楚。　　我真的服了。　　这种与世无争的优雅，已经比较接近本意，而不是我们所刻意表现的那种，比如装束，比如动作，比如在宴会上拉拉小提琴。 1．文章18段说“这种与世无争的优雅，已经比较接近本意”，读了此文后，你体会到的优雅的本意是什么？_________________2．解释文中加黑的词语。局促：_______________刻意：_______________3．给文中a，b两处横线上填上合适的文字。 ___________________ 4．如何理解第⑦自然段中“另外的事情”，作者为什么说“优雅，有时候真的很难”？ ______\_ ______________ 

阅读短文，回答问题。

感受优雅

　　①第一次感受优雅，是很久以前的事儿了。那天，我骑车路过使馆区，要横穿一个设有红绿灯的街口的时候，看见一辆小轿车疾驶而来，我捏住闸，单腿支地，待它过去。　　②出乎我意料的是，那车也减速停了下来。车里一个胖胖的老外，微笑着冲我挥手——让我先过。　　③现在回想起来，我当时有些失礼，可能是正处在第一次与外国人交流的局促中，我竟a____。　　④哪怕笑一下也好，我后来想。　　⑤但那一次，我真真切切地感受到了什么是优雅。　　⑥后来，学会开车以后，也曾几次在人行道前把车刹住，然后b____。然而，我看到的是面无表情的人流，听到的是身后哇声一片。被我挡住的司机们，不许我优雅，鸣笛的时候肯定在说：这人脑子有问题。　　⑦优雅，有时候真的很难，在别人眼里，那是另外的事情。　　⑧还有一次，参加一个公司的宴会，组织者可能是怕说完了就吃太没品位，事先准备了几个小节目，想给食客们添些丝竹之乐。领导致辞后，公司的一位小姐走上台，演奏《梁祝》。我当时就想：完了。　　⑨果然，小姐优雅的琴声很快便淹没在觥筹交错之中，虽然其间服务员几次调大麦克风的音量，但仍一次次地被鼎沸的人声盖住。小姐后来草草地结了尾，红着小脸下台。　　⑩这时，席间才传出稀落的掌声。是组织者太天真了，听众们暂时还没有达到双重享受的阶段。他所期待的台上台下交相辉映的场面只会出现在德国或奥地利的电影中，我想。　　前几天，在某公司的演示会上，我再次看到了这种人文的反差。　　那次演示会中间有个休息，百十来位听众三五成群地挤在大厅里喧哗，摩肩接踵，像一个集市。　　这时，一个西服笔挺一头金发的外国人（对不起，又是一个外国人）出现在会议室门口，他看了一眼熙攘的人群，略一迟疑，但还是走了进来。　　他小心翼翼地左右躲闪着，脸上挂着淡淡的微笑，在人缝中慢慢地前行。他冲每一个与他目光接触的人点头致意，如果谁在前面挡住了他的去路，他就停下来，等着，而决不像我们所习惯的那样分开众人。　　蕞后，在走了许多的曲线，几乎绕了一个大弯之后，他向我站的大门口走来，我侧身，让开通道。他看见我后，点了点头，经过我身边的时候，还轻声说了一句“Thankyou”。　　这个洋人，在腾挪间，把他的教养解释得一清二楚。　　我真的服了。　　这种与世无争的优雅，已经比较接近本意，而不是我们所刻意的那种，比如装束，比如动作，比如在宴会上拉拉小提琴。1．文章最后一段说这种优雅“已经比较接近本意”，读了此文后，你知道“优雅”的本意是什么了吗？________________________2．给文中a，b两处横线上填上合适的文字。3．根据文章前后内容，理解下列句中短语的含义。（1）“我当时就想：完了。”句中“完了”是指______________。（2）“听众们暂时还没有达到双重享受的阶段。”句中“双重享受”是指_____________。（3）“前几天，在某公司的演示会上，我再次看到了这种人文的反差。”句中“这种人文的反差”是指____________。4．如何理解第⑦自然段中“另外的事情”，作者为什么说“优雅，有时候真的很难”？________________________5．品味文章第⑨自然段中加粗的词，请谈谈使用这个词的用意和好处。________________________6．将文中两个感受优雅的小故事分别浓缩成一句不超过15字的话。（1）_______________________（2）_______________________7．大连曾经发生过这样一件事：一位有名的指挥再也无法忍受乐曲演奏中毫无顾忌地打电话的声音，于是声色俱厉地请一位打电话的观众离场。结合本文谈谈你对此事的看法。________________________

××大厦用地地价评估报告

一、致委托方函(略)

二、估价师声明(略)

三、估价的假设和限制条件(略)

四、房地产估价结果报告

(一) 委托方

全称：北京××有限公司

法定代表人：(略)

住所：(略)

(二) 估价方

全称：北京××房地产咨询评估有限公司

法定代表人：(略)

住所：(略)

(三) 估价对象概况

1．地理位置及周围环境

估价对象位于北京市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。

估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。

估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到1km，距天安门 5.6km，距北京站7.5km，距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。

2．市政建设状况

估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、通讯等市政配套设施完备。

3．规划设计条件

估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。

(四) 估价目的 为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。 (五) 估价时点 2001年1月5日。 (六) 价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据 根据建设部、国家土地管理局、北京市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。 (八) 估价原则 本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。 (九) 估价方法 估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上的地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (十) 估价结果 本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认北京市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1．熟地 总地价：310194638元 大写金额：叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整 单位地价：29542元/m2 楼面地价：38787元/m2 2．生地 总地价：129304838元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整 单位地价：12315元/m2 楼面地价：1617元/m2 (十一) 估价人员(略) (十二) 估价作业日期 2000年1月5日至2000年1月15日。 (十三) 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 五、房地产估价技术报告 (一) 个别因素分析(略) (二) 区域因素分析(略) (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析 根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如下表：

(五) 估价方法选用 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅，较为合理。具体的估价思路为： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (六) 估价测算过程 1．开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1) 销售收益 1) 估价对象开发完成后物业售价的确定 由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前北京房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表：

根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2)。计算销售收益 取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1) =60840万元 公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1) =17339.4万元 合计：78179.4万元 (2) 出租收益 1) 根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。 则评估物业内的出租收益为： 35×8.45×(1-0.15) ×0.75×(1-0.2) ×(1-0.2) ×12×28000=40543776(元) 2) 运用收益法公式计算开发价值： P=a/(r-s){1-[(1+s)/(1+r)]n} 式中 a——年出租净收益； r——资本化率(取2%)； s——收益年递增率(取5%)； n——综合使用年限(50年)； P——开发价值。 P=40543776/(12%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+12%)]50}=556214686(元) (3) 项目开发总价值 781794000+556214686=1338008686(元) 2．开发总成本 (1) 建安工程费 1) 直接费：结构+装修=5000(元/m2) 2) 间接费：取直接费的2%=1000(元/m

××大厦用地地价评估报告

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告。一、委托方

全称：××有限公司

法定代表人：（略）

住所：（略）

二、估价方

全称：××房地产咨询评估有限公司

法定代表人：（略）

住所：（略）

三、估价对象概况

1．地理位置及周围环境

估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。

估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。

估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。

2．市政建设状况

估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。

3．规划设计条件

估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表1。

表1规划设计条件轰内容指标内容指标总占地面积19800m2容积率7.619红线用地面积10500m2建筑限高80m市政代征地面积6800m2绿化面积占总用地的30%集中绿化代征地2500m2停车数45辆/万m2总建筑面积80000m2四、估价目的

为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。

五、估价时点

2001年1月5日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据

根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。

八、估价原则

本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。

九、估价方法

估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：

1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。

2.运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。

3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。

4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。

5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。

6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。

7.选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。

8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。

十、估价结果

本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：

1．熟地

总地价：310194638元

大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整

单位地价：29542元/m2

楼面地价：38787元/m2

2．生地

总地价：129304838元

大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整

单位地价：12315元/m2

楼面地价：1617元/m2

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2000年1月5日至2000年1月15日。

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。

房地产估价技术报告

（一）个别因素分析（略）

（二）区域因素分析（略）

（三）市场背景分析（略）

（四）最高最佳使用分析

根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如表2所示。

表2使用方式分析表功能建筑面积（m2）百分比（%）办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商服80001O健身娱乐40005合计80000100（五）估价方法选用

估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：

1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。

2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。

3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。

4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。

5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。

6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。

7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。

8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。

（六）估价测算过程

1．开发总价值

本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。

（1）销售收益

1）估价对象开发完成后物业售价的确定

由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前××市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表3。

表3比较测算过程表编号实例售价（美元/m2）时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格（元/m2）1实例A1950100/96100/96100/99100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/9920183实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100103/10021435实例E280095/10098/10095/10095/1002353根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。

2）计算销售收益

取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：

办公写字楼：2000×8.45×40000×（1-O.1）=608400000元=60840万元

公寓：1900×8.45×12000×（1-O.1）=173394000元=17339.4万元

合计：78179.4万元

（2）出租收益

1）根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/（m2/月），取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。

则评估物业内的出租收益为：

35×8.45×（1-0.15）×O.75×（1-0.2）×（1-0.2）×12×28000=40543776元

2）运用收益法公式计算开发价值：

式中a——年出租净收益；

r——资本化率（取2%）；

s——收益年递增率（取59/6）；

n——综合使用年限（50年）；

P——开发价值。

P=40543776÷（12%-5%）×{1-[（1+5%）÷（1