估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从2005年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估该宗房地产2010年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经营费每月100万元，房地产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
【问题】
请评出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
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某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，一、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)*2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
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建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。()
A．正确
B．错误
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××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
五、价值时点
价值时点为2011年6月30日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，综合确定估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、估价作业期
2011年6月30日至2011年7月5日
十三、实地查勘期（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象状况描述与分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢
建筑面积18000m2的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
（一）超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）。
注：表内面积均为建筑面积。
根据可比实例，收集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2010年12月28日美元与人民币的汇价为1：8.3，2011年6月30日为1：8.27。
1．比准价格A=9300*(100/100)*[(1+0.5%)*100]/100=9347（人民币元/m2）
2．比准价格B=6300*(100/100)*(1+0.5%)2*100]/100*[100/(100-25)]=8484（人民币元/m2）
3．比准价格C=1350*8.27*(100/100)*[(1+0.5%)6*100]/100*(100/110)=10458（人民币元/m2）
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：
(9347+8484+10458)/3-9430(元/m2)
总价=9430*7800=7355（万元）
（二）在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500*300*1.2*8.27*(1-20%)=3215（万元）
年运营费用=3215*55%=1768（万元）
净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447（万元）
收益年期取50年
报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
式中，V为房地产价值；A为年净收益；y为报酬率；n为收益年期。
V=(1447/10.12%)*[1-1/(1+10.12%)50]=14183（万元）
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490*[(1+5.85%)0.5-1]=101（万元）
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183*6%=851（万元）
3．在建写字楼的评估价值
总价值=14183-3490-101-851=9741（万元）
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元／m2，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
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某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：
(1)造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？
(2)在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？
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房屋征收评估报告
封面（略）
致估价委托方函
甲县房屋征收办公室：
受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域
A.B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户（含公建房屋），被征收房屋总建筑面积44040.543m2。《房屋征收决定公告》（甲县建拆字[××]第××号）。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。详见估价结果一览表。估价结果一览表注：1．根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。
2．上述结论的应用需要详见本报告中“价值类型”部分。
我所依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被征收房屋所有权价格进行了评估，并采用基准地价系数修正法对委估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象（即被征收房屋及该征收区域内的住宅用地使用权）在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格分别为：被征收房屋的综合评估价单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
被征收房屋的评估总价：人民币19659100元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币。
被征收区域内的（已扣除国家收益的出让）住宅用地使用权平均价格为335.94元/m2，大写：
每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
上述结论仅为××评房字(2011)××号“乙镇丙、丁、戊三条街征收区域
A、B段征收补偿估价”报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。××评估师事务所
执行合伙企业事务的合伙人：××
2011年11月30日
目录（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件
一、本估价报告基于以下假设条件：
1．假设估价对象（房屋的所有权及其占用土地的使用权）通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权和使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。2．假设在价值时点2011年11月10日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。
3．因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，我们根据本次估价目的和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被征收人以出让方式取得，自价值时点起尚可使用年限为70年，在评估出土地价格后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。
4．因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被征收人合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。
5．本次评估假设估价对象房地产以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效.
6．估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象在勘查期（2011年11月12日～2011年11月24日）的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
7．假设估价对象在价值时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期（2011年11月12日～2011年11月24日）时的无任何变化。
8．本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。
9．假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。
10．假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。
二、本估价报告使用的限制条件
1．根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该征收区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的“价格定义”结合具体的容积率和土地开发程度修正。
2．应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。
3．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由征收当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。
4．本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次征收有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。
5．本估价报告的估价结果，需经××××评估师事务所盖章及在该所注册的房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。
6．如在2011年11月30日未来壹年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中“估价假设和限制条件”时，本估价报告有效期为壹年，从2011年11月30日至2012年11月29日。
三、需要特殊说明的事项
（一）资料来源说明
1．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。
2．估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。
3．住宅用地使用权的国家收益由×县国土资源局提供。
（二）估价人员根据国家有关法律、法规、国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291一1999)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《×县城镇房屋征收与补偿管理暂行办法》（×县人民政府×县政[××]×号）、《×县城镇房屋征收与补偿估价操作实施意见》（×县政[××]×号）、《×县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。
（三）其他需要特殊说明的问题
1．本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋拆迁时，确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式（如强制处分等）和其他经济目的，不能理所当然地成为进行国有土地上房屋征收的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体征收补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由征收当事人双方确定。
2．本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价结果有解释权。
估价结果报告
一、委托方
机构名称：×县房屋征收管理办公室
法定代表人：××
联系人：××
联系电话：××
住所（略）
二、估价方
机构名称：××××评估师事务所
执行合伙企业事务的合伙人：××
住所：××
估价资格等级：壹级
证书编号：建房估证字[2010]××号
联系电话：××
三、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值。
四、评估程序及估价对象
（一）评估程序
1．与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围。
2．到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识。
3．制定初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进审查。
4．与委托方签订评估合同，制定详细的评估作业计划。
5．以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘查，最后三个小组统一对现场行了复查；在评估过程，估价人员虚心向当地居委会、公安局