封面和目录（略）
致委托人函
××市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。
估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签字）
2007年3月16日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）
注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（1999）第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
（一）区位状况
位置：坐落××市××路3号楼5层整层
城市规划：行政办公区
环境景观：优美整洁
公共服务及基础设施完备程度：基本完备
商务氛围：处于××市行政中心范围
（二）实物状况
1.土地状况
用途：办公
地号：××区××街道163街坊1/6丘
四至：（略）
土地等级：1级
土地共用面积：3500m2
地势：土地平整
其中土地分摊面积：500m2
2.建筑物状况
建筑面积：957.3m2
建筑结构：砖混一等
层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
层高：3.3m，檐高：24m
用途：办公
竣工日期：1999年12月1日
装修：室内普通装修、公共部分精装修
设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）
利用现状：现空置
（三）权益状况
1.建筑物权益状况根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
2.土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[1999，第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
3.他项权利状况估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
他项权利人：中国工商银行××支行
权利种类：期房抵押
建筑面积：9573m2；
权利价值：574.38万元
抵押部分：5层整层
设定日期：1999年8月
他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号
四、估价目的
为法院办案提供价格参考。
五、评估的价值类型和定义
采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
六、估价时点
估价时点为2007年3月15日。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。
十一、估价报告应用的限制
本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。
十二、估价作业日期
2007年3月5日至2007年3月16日
十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）
估价技术报告
一、估价对象分析（略）
二、房地产市场分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。建设工程教育网提供
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程
市场法的基本步骤为：
搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：
估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（一）市场法
1.选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表1），选择3个可比实例进行比较。
表1可比实例表
项目
实例A
实例B
实例C
坐落
××路14号楼4层
××路4号楼2层
××路6号楼3层
用途
办公
办公
办公
交易价格/（元/m2）
12915
11438
12504
价格类型
成交价格
成交价格
成交价格
交易日期
2006年11月
2006年9月
2006年8月
土地状况
出让
出让
出让
2.可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。
表2因素条件对比说明表
比较因素
估价对象
实例A
实例B
实例C
坐落
××路3号楼5层
××路14号楼4层
××路4号楼2层
××路6号楼3层
交易情况
整层转让市场价格
成交价格
成交价格
成交价格
交易日期
2007年3月5日
2006年11月
2006年9月
2006年8月
房地产价格/（元/m2）
12915
11438
12504
区
域
因
素
商
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-
××商务楼估价报告
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托方
××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。
××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560 m2。
自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的
评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时问
2003年4月1日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m2。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2003年3月10日至3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1．估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积661 m2，其中：1～6层建筑面积各
1000 m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201 m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75和1：O.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
①1层年有效毛收入：A=1000m2×100元/m2×O.8× 12=960000元=96.00万元
②2层年有效毛收入：B=1000m2×80元/m2×O.8×12×90%=691200元=69.12万元
③3层年有效毛收入：C=1000m2×70元/m2×0.75×12=630000元=63.00万元
④4层年有效毛收入：D=1000m2×60元/m2×0.75×12× 85 %=459000=45.90万元
⑤5层年有效毛收入：E=1000m2×40元/m2×O.75×12×85%=306000元=30.60万元
⑥6层年有效毛收入：F=1000m2×30元/m2×12×85%=306000元=30.60万元
⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201) m2×20元/m2×0.7 × 12×80%=82100元=8.21万元年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43 万元
2．估算年运雷费用
①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=750080元=75.01万元
②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343.43×5%=7.17万元
③年维修费：按年租金收人的8 %计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47万元
④年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43× 2‰=0.69万元
⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收人的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5．5%。则：年税费=343.43×(12 %+5.5%)=60．10万元
年运营费用一年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44万元
3．估算年净收入
年净收入n=年有效毛收入一年运营费用
=343.43—180.44
=162.99万元
4．确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5．选用计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：
将上述相关数据：a=162.99，r=8%，，n=35代入上述公式，有：
(二)成本法估价测算过程
1．估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5 %，则估价对象土地价格为：
土地价格=2860×(1—12.5%)×2560
=6406400元=640.64万元
2．估算建筑物现值
建筑物现值一建筑物重置价格一建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则：建筑物重置总价=1290×6611=8528200元=852.82万元
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为O。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额-建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限
=852.82×(1-O)×2/60
=28.43万元
③建筑物现值
建筑物现值=852.82—28.43
=824.39万元
3．估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格-土地价格+建筑物现值
=640.64+824.39
=1465.03万元
(三)估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)÷2
=1682万元(取整数)
估价对象房地产建筑面积单价一1 6820000÷66 1 1
=2544元/m2 (取整数)
七、估价结果
经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。
附件(略)
-
××大厦房地产估价报告
封面及目录（略）
致委托方函
××股份有限公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。
××房地产评估有限公司（公章）
2004年10月16日
估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人
××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）
二、估价机构
××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）
三、估价对象
××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000㎡，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为30000㎡；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积为8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日～2041年10月9日）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、计算机闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。
估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。
四、估价目的
确定估价对象抵押价值。
五、估价时点
2004年10月10日。
六、价值定义
本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2004年10月10日～2004年10月16日。
十三、估价报告应用的有效期
自估价报告完成之日起一年内有效。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1．年有效毛收入估算
估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000㎡为××股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000㎡全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理费另计），出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/（月·个），出租率100%，故
年有效毛收入=80元/㎡X12×30000㎡x90%×（1-0．2）+100元/㎡×30000㎡×6%+1000元/（月·个）×12月×100个×100%=2211．60万元
2．年运营费用估算
（1）年维修费
根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/㎡（确定依据及过程略），故
年维修费=1500元/㎡×38000㎡×2%=114．00万元
（2）年管理费
年管理费按年租金的3%计，故
年管理费=2211．6万元×3%=66．35万元
（3）年保险费
估价对象的保险费按房屋重置价的0．3%计，故
年保险费=1500元/㎡×38000㎡×0．3%=17．10万元
（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加
根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5．5%，则
年房产税和两税一费=2211．6万元×（12%+5．5%）=387．03万元
（5）年土地使用税
根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故
年土地使用税=5元/㎡×5000㎡=2．50万元
（6）年运营费用合计
年运营费用=114．00万元+66．35万元+17．10万元+387．03万元+2．50万元=586．98万元
3．年净收益估算
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211．60万元-586．98万元=1624．62万元
4．确定适当的报酬率
通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬率为7．5%（具体过程略）。
5．计算收益价格
选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则
故运用收益法的估价结果为20170．26万元。
（二）市场法估价测算过程
1．可比实例的选取
估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。
可比实例基本情况调查表
项目可比实例A可比实例B可比实例c估价对象坐落××路××号××路××号××路××号××路××号用途××写字楼××写字楼××写字楼××写字楼交易情况协议拍卖招标协议交易日期2003年12月10日2004年2月10日2004年4月10日2004年10月10日成交价格/（元/㎡）630067506760地上建筑层数26283030个别因素（综合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款
2．比较修正过程
（1）交易情况修正
由于实例BC的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。
（2）交易日期修正
根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0．5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。
（3）区域因素修正
估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。
（4）个别因素修正
估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例8的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%（具体分析判断过程略），故：实例A、B、C个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。
3．计算比准价格
实例A：6300元/㎡（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/㎡
实例B：50元/㎡×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/101）=6747元/㎡
实例C：760元/㎡×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/㎡
由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：
-
某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。
该房屋的估价主要技术路线是什么？
-
开发项目的内部收益率为多少？
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某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？