企业下列行为中，属于混合销售行为的有（)。
A．运输单位和个人销售货物并负责运输所售货物
B．某美食城既经营餐饮娱乐又经营健身业
C．某装修公司为装修工程既提供建筑和装修材料又进行装修
D．某旅馆既经营客房又开设了商场

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• 经财政部批准，下列情况可以免征房产税的有（）。

  A、因维修停用3个月的房屋

  B、老年服务机构自用房屋

  C、某企业停产后转让给某美食城的房屋

  D、施工期间在基建工地为其服务的临时性房屋

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• 某家美食城为了吸引顾客，在招商版块上提出了要招面食、盖饭、烧烤等等不同风格的餐馆。这一招商原则主要体现的原则是（　　）。
  A.商户的首选原则为高知名度主力商户B.招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补C.核心主力店先行、辅助店随后的原则D.利益最大化

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• ××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产估价技术报告（节选）一、估价对象描述与分析（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析1.区域特征估价对象所处区域为规划建设中的城市金融商务区，位于××市中心商务区南侧。根据城市规划，将由××路、××路、××街以及××街围合而成的矩形地带规划为金融商务区，以加强城市中心商务区的功能配套与辐射能力。××市中心商务区具有较高的积聚度与辐射力，商务区内集中全市70%以上的大型商务设施，有三家五星级酒店，十几幢综合性商务办公楼，有海关大厦、检验检疫大厦、国际金融大厦、平安大厦等政府事务以及大型企业办公楼等。估价对象所在的规划中的金融商务区的建设刚刚启动2年，由于为城市旧区，受征收以及招商等因素的限制，目前建设进程尚处于起步阶段。2.道路通达状况估价对象距城市主干道××路100m左右。距Z广场1200m，距S广场500m，距G广场700m。周围道路交通便捷。如Z广场为城市中心交通枢纽，G广场、S广场均为城市东部重要的交通型广场，这里有三十余条公交车线路以及便利的公交小客车、出租车等交通工具连接市内和附近地区。具有良好的便捷性与可及性。3.对外交通状况估价对象距火车站2．5km，距港口1．0km，距国际机场33km，距长途客运站4km。4.基础设施条件估价对象所在地点为城市建设成熟区，基础设施完善，配套状况已达“七通一平”，即供水、污水、雨水、供电、通信、燃气、热力、道路等状况良好。医院、中小学校、邮局等配套能够充分满足区域需要。5.商服配套设施经实地查勘，估价对象西侧为多层居民楼，底层分别为烧烤店、浴池和汽车美容等；南侧为交通运输集团有限公司离退休中心楼和数幢多层居民楼。东侧为居民楼，北侧为××小学与××大厦。该区域其他基本生活设施条件也比较完善。估价对象1km范围内的G广场、××路区域是××市东部商业区，特别是餐饮产业比较集中、发达，除了包括××酒店、××饭店、××美食城等大型餐饮物业外，还有大量的中小型特色餐饮、快餐店铺。区域内商服业种类齐全，功能完善。二、市场背景描述与分析××房地产市场近几年一直保持了良好的发展趋势，尽管国家以及地方从2005年开始不断加大对房地产市场的宏观调控，但该市房地产市场总体上一直保持了较快的上涨趋势。近三年来××市房地产交易相关数据汇总见下表：2003—2005年××市商品房交易数据汇总表表3－1从上面的数据我们可以看出，近三年××市商品房交易中，无论是交易面积还是交易件数都呈现出上升的趋势。其中商品房交易面积年平均增长速度为7．93%，交易单价年平均增长速度为10．19%。在这种形势下，由于各种原因形成的一些“半截子”工程也陆续重新启动，且取得了不错的销售业绩。例如位于××商业街的××大厦、××大厦已改造为精装修小户型高级公寓进入市场。原××国际酒店也有部分楼层改造为精装修小户型高级公寓，这些项目都取得了较好的经济效益。在估价时点位于××街的原××大厦经改造也即将上市。估价对象所临的商务区以及所处的金融商务，高档精装修小户型公寓具有较强的市场需求能力，从2002年以来该区域以及周边区域陆续上市了一批该类型项目，如××、××等高档精装修小户型项目，销售情况都有不俗的表现。估价对象区域及临近区域的高档精装修小户型公寓的购买者多是以投资为主，随着估价对象所处区域以及其他区域大量精装修小户型住宅投入市场，市场将日趋饱和，该类房屋的投资收益率有下降的趋势。根据近两年的土地出让情况以及未来的土地供应计划情况分析，该区域未来一年内不会有新建住宅项目入市，两年内将可能有三个商住项目入市。因此，估价对象在面临着挑战同时，也面临着一定的市场机会，这就需要争取时间，尽快完成改造进入市场，在销售中制定执行竞争力较强的价格策略，力求快进快出。三、最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。对估价对象的最高最佳利用分析应在对估价对象于估价时点的实物、区位特点进行分析评价的基础上，结合估价对象与周围环境的协调性、可改造性等方面进行。××大厦为集商业、办公、居住为一体的大型综合性房地产项目，目前已经形成的建筑物其用途在法律上是许可的，对其最高最佳利用分析只能在技术可能的前提下，考察其经济上的合理性。根据××大厦目前的实际情况，尚不具备投入使用的能力，要想能够进入市场销售。还必须完成后续建设工程以及必要的配套工程。分析其建设改造方案，可以有三种选择：第一种选择：是维持现有建筑设计，完成后续工程后直接进入市场。从估价对象部分的现有建筑设计、施工方案看，裙楼设计为整体商业建筑，根据城市规划以及对周围现有商业配套设施情况的调查分析，该使用功能设计难以实现。从目前的市场需求来看，在该区域内对这种大面积高档住宅的市场需求极其有限，项目销售难度很大。因此，这个方案在经济上不合理。第二种选择：是将现有建筑拆除后重新进行设计施工。按照类似区域内现有土地出让情况看，保持与估价对象相近容积率的情况下，同类项目用地净地出让的综合地价楼面价格为3000元/㎡左右，且新设计的建筑会更加符合市场要求，能够取得更好的经济效益。但是，拆除重新建设的方案有较大政策上的困难。另外，拆除重建的方案使项目的运营时间加长至少1年的时间，市场发生变化的风险加大，也导致收益的不可预测性增加。第三种选择：是对估价对象在现状的基础上，按照技术可能，对其外部装修、内部布局按照当前市场要求进行适当改造。同时，估价对象为主体已经完成的在建工程，现有建筑规模是经过规划允许的最大规模，是合法的，无论是从技术上还是从法律上都不能再增加规模。因此，目前的规模为法律和技术允许下的最佳规模。我们认为这种选择在经济上是可行的。在上述最高最佳利用分析的基础上，对估价对象具体的规划改造方案设定及理由为：（1）地下1～2层，为设备用房以及人防工程。其中人防工程作为地下停车场使用，根据建筑设计相关规范，在东侧设置出入口。停车场内设置停车场管理系统，地面水泥砂浆压光，墙面、柱面刮大白，天棚为普通白灰粉刷，安装照明灯。该设计与原设计相同。（2）裙房1～3层，内部重新规划分割。在竖向上分为300～3000㎡的不同部分空间，可规划为特色商店、健身俱乐部、咖啡厅、茶馆、特色餐饮、洗浴、KTV、经济型酒店等。改造内容主要是对外立面更新，更换首层进出入口大门、落地玻璃窗，已装修墙面花岗岩进行适当更换等。内部工程包括空间分割，楼梯设置．地面、墙面、天棚做吊顶装修，上下水、供电、采暖、中央空调、煤气等基础设施管线布置、设备设施安装以及管线接口预留。在首层大厅中间洞口处修建通往地下室与地上二、三层的楼梯。（3）裙房外立面改造：首先需要对外立面更新改造，外立面的更新设计要符合建筑设计规范以及城市规划对建筑外立面控制的一般要求，由于估价对象位于××商务区东端，其所处区域规划为未来的金融商务区，因此，外立面的设计必须能够与该规划相应用，且能够体现其项目形象。（4）塔楼A座户型改造：对列入估价范围的塔楼A座部分，由于原设计为高级公寓，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙，在功能上难以进行调整，应维持住宅用途使用。但是，根据目前的市场需求状况，以及所处区域为商务区的情况．宜改造为以小户型公寓为主，少量中等户型的高级公寓。根据原有设计图纸分析，在户型设置上可以改造为以小于40㎡的一室或50～60㎡的一室一厅为主，少量二室一厅的住宅。根据对原设计图纸的分析，在不破坏原有结构的条件下，每层最多可改造为16套住宅，其中一室一厨一卫住宅4套，一室一厅一厨一卫住宅4套，二室一厨一卫住宅4套，二室一厅一厨一卫住宅4套。四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）假设估价对象为正常项目开发完成后价值估算【纠错】缺假设开发法的公式1．裙房部分价格估算（1）可比实例选取与分析可比实例A：××街××号商业用房建筑面积352．51㎡，已装修，3层，框架结构。交易价格445万元，单价12624/㎡。交易日期2006年8月17日。可比实例B：××街××号商业用房建筑面积502．18㎡，已装修，3层，框架结构。交易价格655万元，单价为13043元/㎡，交易日期2006年7月21日。可比实例C：××街××号商业用房建筑面积518．14㎡，3层，清水房，框架结构。交易价格600万元，单价11580元/㎡，交易日期2006年5月17日。【纠错】三个可比实例建设面积太小，与估价对象规模不相当。（估价对象总建筑面积8万多平米。）（2）交易实例与估价对象比较分析将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：【纠错】缺个别因素的调整打分。根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（11476+11293+11697）/3=11489（元/㎡）【纠错1】缺市场法文字计算公式。【纠错2】采用简单算术平均值理由不充分。（5）裙房总价格已知裙楼建筑面积为16685．37㎡，则裙楼部分的总价为：11489元/㎡×16685．37㎡＝19168．82万元2．塔楼A座1l～28层价格估算（1）估价分析思路塔楼包括11～28层共18个楼层，进入市场时将以单套住宅的形式出售，因此对估价对象开发完成后价值的测算应当在估算每一套住宅可能销售价格的基础上汇总而取得。估价中，具体的测算思路是：首先在对每套住宅进行分析的基础上，选择其中的一套住宅为标准样本，通过比较法测算该标准住宅的正常价格A，然后以该标准样本住宅为100，考虑朝向、户型差异，对该楼层所有住宅的平均价格进行测算，取得该标准楼层的平均价格B；再考虑楼层差异，对其他楼层住宅的平均价格C进

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• 某歌舞厅，设置在一级耐火等级建筑的地下一层，则其室内装修的做法符合规范最低要求的是（）。

  
  A、顶棚采用A级装修材料，墙面采用A级装修材料B、顶棚采用A级装修材料，墙面采用B1级装修材料C、顶棚采用B1级装修材料，地面采用A级装修材料D、顶棚采用B1级装修材料，地面采用B1级装修材料

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• 某建筑高度为68m的综合楼设有裙房，裙房地上3层，净空高度为6.2m，每层建筑面积为6800m2，与主体建筑之间设防火墙分隔，一到二层为商场，三层为美食城，裙房吊顶采用镂空设计，镂空面积为吊顶的总面积之比为35%，设有自动喷水灭火系统、防排烟系统、火灾自动报警系统保护，每个防火分区划分为一个报警区域。下列关于商场的设计中，符合规定的是（）。
  A.每层划分为2个报警区域
  B.点型感烟火灾探测器应设在吊顶下方
  C.每层应划分7个防烟分区
  D.美食城走道内设置的点型感烟火灾探测器距墙水平距离为0.3m

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