简易房

关于建筑物在地籍图上的表示，下列说法不正确的是（）。

A、附属建筑物如不落地的阳台、雨篷及台阶等可舍去

B、非永久性建筑物如棚、简易房可舍去

C、建筑物的细部如墙外砖柱等或较小的装饰性细部可舍去

D、大单位大面积的台阶、有柱的雨篷不表示在地籍图中

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。
A.周边带院落的类似平房
B.周边不带院落的类似平房
C.周边新建商品住宅
D.周边成套二手住宅

福建省作为气象灾害种类多、灾害多发、受灾影响最严重的省份之一，2014年，该省将

有6～8个台风登陆或影响，政府要求居民将简易房的屋顶加固，对于这一要求下列解释正确的是（ ）

A．屋顶上方的空气流速大于下方，屋顶被向下压垮

B．屋顶上方的空气流速大于下方，屋顶被向上掀起

C．屋顶上方的空气流速小于下方，屋顶被向下压垮

D．屋顶上方的空气流速小于下方，屋顶被向上掀起

(二)某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。7.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是(　)。 A.周边带院落的类似平房
B.周边不带院落的类似平房
C.周边新建商品住宅
D.周边成套二手住宅

(二)某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。6.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为(　)。 A.采用批量估价方法进行评估
B.采用标准价调整法进行评估
C.选用适宜估价方法进行个案评估
D.采用假设开发法进行个案评估

D市财政局的一套简易房,原始成本为200元,预计能使用10年,截止2016年12月31日已经使用了4年,一直采用年限平均法计提固定资产折旧,2017年1月1日开始进行改建,经过半年时间的改建,于2017年7月1日变成了钢筋混凝土的管理用房,改建费用为1000万元,根据评估该房子还可以使用50年,那么2017年对该房子应该计提折旧金额为()。

A.22.4万元

B.20万元

C.11.2万元

D.30万元

说明：阅读下面这篇文字，阅读后，请你以“世上最辛酸的秘密”为题，将其缩写成一篇短文，字数不得少于600。以复述为主，不需加入自己的观点。1、这间简易房属于临时性建筑，说不定什么时候就要给拆了，它门窗不严先不说，屋子还非常破旧，屋里面也没有床，只有两个简单的铺盖。我每次回家都要经过这间简易房，促使我多看两眼的原因，纯粹是出于好奇心，我想知道什么人住在这里。原来这间简易房里住着父子俩。白天他们去捡破烂儿，晚上回来就住在这儿。父亲四十多岁的样子，儿子十多岁吧。更让人心酸的是，他们都有残疾，走路一瘸一拐的。父亲驼背，看上去只有一米六的样子；儿子长得好看，可是腿脚却不好。我见过他们吃饭，一人端着一个大碗，吃着乱七八糟的东西，猜想那也许是别人剩下的吧。他们每天都一瘸一拐地去捡破烂儿，还有一辆破三轮。搬家的时候，我把不要的东西给了他们——旧书旧报旧家具，还有一张小床。我说：“不要钱，是我送给你们的。”他们一个劲儿地道谢，满脸诚恳，显然很受感动。就是这样，我们认识了。原来那男人姓白，是从安徽过来的，因为太穷，媳妇受不了，径撇下他们父子俩跟人走了。于是他一个人领着孩子来北方，靠捡破烂儿过生活。他老实木讷，没有多的言语。有一天，邻居突然对我说，老白好像有对象了。我有些惊讶：“真的啊，谁看得上他啊?”后来我还真看到过一次。对方是一个也拉扯着个孩子的女人，家在本地，有房子，打算和他一起过。照理说，这个条件比老白强多了，可是没想到老白却不愿意。我有点儿纳闷儿，便去问老白。老白抽着烟，一根接一根不停地抽着。他说：“我不敢结婚，一是怕耽搁人家，二是我得攒钱。儿子的腿要做手术，得十多万，大夫说越早治越好。我不能让他总这样一拐一拐地走路。我不能结婚，一结婚，负担就重了。”老白为了儿子，连婚也不愿结。后来，我很多天没有看到老白，我总怀疑他是不是去了外地，因为他们住的简易房被拆掉了，他们连这样落脚的地方也没有了。再后来，我听说了一件事，眼泪当时就止不住掉了下来。是我一个朋友那里出了事。这朋友是做建筑的，招了一个男人，没做几天，就从楼上掉下来了，公司要给他治病。他说：“别给我治了，我都四十多了，赔我点儿钱，给我儿子做手术吧。”公司的人不理解，也不愿给这笔钱。男人哭着说：“求求你们，给孩子做手术吧，我……我是故意的……出了意外就会赔钱，我想让你们给我儿子做手术，这孩子跟着我不容易；我还想告诉你们，儿子……儿子是我捡来的，我根本不能生育……”男人的话让所有在场的人为之动容。那个朋友也被感动得哭了。他告诉公司的人，一定给老白的儿子做手术，也要救老白!孩子做了手术，手术很顺利。幸运的孩子不再一拐一拐地走路了。以后逢着过年过节，父子俩就给公司老总送点自家种的玉米和山芋过去，他们知道感恩。公司老总仍然穿梭于生意场上，可是他忘不了那个秘密。老白曾说：“这个秘密我不想让儿子知道，因为儿子说我是世界上最好的爹。”世上总有各种各样的秘密，其中最辛酸的秘密，是老白倾其所有爱着这个孩子，这个孩子却不知道，老白并不是他的亲生父亲。也许真正的爱就是这样：我爱你，不图一丝回报；我爱你，用我的心，用我的命，用我的所有——只要我有。

定义：
①经适房：指由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
②廉租房：指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
③限价房：指由政府委托建设的限价格、限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难。
典型例证：
(1)王某是进城打工的农民工,他在郊区租了一间老乡的简易房。
(2)孙某是下岗职工，目前从事个体经营，购买了一套二手房。
(3)张某结婚后将父亲名下的商品房过户到自己名下。
对上述典型例证与定义的关系判断不正确的是（）。
A.例证(1)(2)分别与定义②①相符
B.例证(2)(3)分别与定义③②不相符
C.例证(1)(3)分别与定义①②不相符
D.例证(1)(2)(3)分别与定义①②③不相符

[单选]定义：①经适房：指由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。②廉租房：指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。③限价房：指由政府委托建设的限价格、限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难。典型例证：（1）王某是进城打工的农民工，他在郊区租了一间老乡的简易房。（2）孙某是下岗职工，目前从事个体经营，购买了一套二手房。（3）张某结婚后将父亲名下的商品房过户到自己名下。对上述典型例证与定义的关系判断不正确的是：
A．例证（1）（2）分别与定义②①相符
B．例证（2）（3）分别与定义③②不相符
C．例证（1）（3）分别与定义①②不相符
D．例证（1）（2）（3）分别与定义①②③不相符

A公司(上市公司)是坐落于黑龙江省的国内大型现代化农业企业，公司采用现代农业生产方式，从事特色农产品种植、加工、保鲜、冷藏及销售。公司主要产品为：鲜食粘玉米、玉米果汁、玉米粒、青贮饲料、果肉型葡萄、葡萄酒。A公司资产总额近15亿元人民币，其中存货占公司资产总额的50%。ABC会计师事务所首次接受委托，对A公司2011年度财务报表执行审计工作。相关资料如下：资料一：ABC会计师事务所编制的存货监盘计划如下：(1)存货监盘目标：检查A公司2011年12月31日存货数量是否真实完整。(2)鲜食粘玉米账面记录有1500万棒，由于甲公司具有大型冷藏库，A公司委托甲公司代管这部分鲜食粘玉米。ABC会计师事务所对这部分存货拟实施程序是：检查种植、收获、销售、结存及委托代管记录。(3)对桶装葡萄酒实施监盘程序时，采用观察以及检查相关的收、发、存凭证和记录的方法，确定存货的数量。(4)对于存放在收割后农田中的青贮饲料，采用向看管员询问、检查账面记录的方式监盘。青贮饲料单位价值小，但数量多，分散在几块大面积的农田中。(5)对于袋装玉米粒，考虑到A公司采用统一容量的麻袋存储玉米粒，注册会计师采用亲自盘点袋装玉米的袋数，并且抽样测算出每袋的重量，以此测算玉米粒的总体公斤数。资料二：ABC会计师事务所计划于2012年1月15日实施存货监盘工作，但2011年12月14日黑龙江省开始普降大雪，存放玉米棒的简易房被大雪压垮，存放的玉米棒被大雪覆盖，导致注册会计师无法在预定日期实施。资料三：2012年2月13日，A公司所在地区遭遇当地罕见强风大雪，强风大雪摧毁了A公司1500栋种植葡萄塑料保温大棚(占全部塑料保温大棚的1／5)，A公司受损十分重大。在向当地政府提交的受损说明中，称保温大棚设施损失至少4000万元，葡萄苗(或葡萄树)受损数据需待春天苗木吐绿后才能统计出来。资料四：(1)A公司是黑龙江省规模最大现代化农业企业，管理层在媒体等公开场合提供的资料显示，A公司计划在“十二五”期间发展为全国前二名、世界前十名的大型现代化农业企业。当地政府为了扶持A公司规模化发展，按国家有相关政策并依据发展状况等给予一定的资金补贴。(2)A公司受企业扩张影响，企业经营业绩不稳定，2009年、2010年已连续两年亏损。(3)A公司缺少强制休假制度，且对于重要资产管理或控制岗位的员工在近三年内未给予轮岗。A公司属于劳动密集型企业，限于负担过重，大部分员工只享受到养老险，医疗保险尚未办理。员工认为自己没有得到应有的待遇或报酬，对公司存在敌对情绪。(4)A公司如果2011年扭亏为盈、实现预定的指标要求，管理层将享有大额奖金。要求：(1)根据资料一中的各事项，分别指出注册会计师存货监盘计划是否存在缺陷。如果存在缺陷，简要说明改进建议。(2)针对资料二，分析资料二是否表明存在重大错报风险。如果存在，请说明原因，并指明是与财务报表层次相关还是与认定层次相关。如果与认定层次相关，请写出两项最相关的认定。(3)针对资料二中注册会计师无法在预定日期完成存货监盘，并考虑存货监盘日期不是资产负债表日这一情况，指出注册会计师应当采取的措施。(4)针对资料三，假定A公司按规定在财务报表中披露了该事项及其潜在的影响，注册会计师认为由于葡萄苗(或葡萄树)受损数据暂时无法确定，且其价值占公司资产30%，因此出具了无法表示意见的审计报告。假定不考虑其他因素，指出注册会计师出具的审计意见类型是否正确。如果不正确，请指出正确的审计意见类型，并说明原因。(5)假定注册会计师风险评估后认为被审计单位舞弊风险很大，单独针对资料四，指出事项所涉及到的舞弊风险因素。(6)针对评估的舞弊导致的财务报表层次重大错报风险，指出注册会计师应当确定的总体应对措施。

综合题：A公司（上市公司）是坐落于黑龙江省的国内大型现代化农业企业，公司采用现代农业生产方式，从事特色农产品种植、加工、保鲜、冷藏及销售。公司主要产品为：鲜食粘玉米、玉米果汁、玉米粒、青贮饲料、果肉型葡萄、葡萄酒。A公司资产总额近15亿元人民币，其中存货占公司资产总额的50%。ABC会计师事务所首次接受委托，对A公司2012年度财务报表执行审计工作。相关资料如下： 资料一：ABC会计师事务所编制的存货监盘计划如下：（1）存货监盘目标：检查A公司2012年12月31日存货数量是否真实完整。 （2）鲜食粘玉米账面记录有1500万棒，由于甲公司具有大型冷藏库，A公司委托甲公司代管这部分鲜食粘玉米。ABC会计师事务所对这部分存货拟实施程序是：检查种植、收获、销售、结存及委托代管记录。 （3）对桶装葡萄酒实施监盘程序时，采用观察以及检查相关的收、发、存凭证和记录的方法，确定存货的数量。 （4）对于存放在收割后农田中的青贮饲料，采用向看管员询问、检查账面记录的方式监盘。青贮饲料单位价值小，但数量多，分散在几块大面积的农田中。 （5）对于袋装玉米粒，考虑到A公司采用统一容量的麻袋存储玉米粒，注册会计师采用亲自盘点袋装玉米的袋数，并且抽样测算出每袋的重量，以此测算玉米粒的总体公斤数。 资料二：ABC会计师事务所计划于2013年1月15日实施存货监盘工作，但2012年12月14日黑龙江省开始普降大雪，存放玉米棒的简易房被大雪压垮，存放的玉米棒被大雪覆盖，导致注册会计师无法在预定日期实施。 资料三：2013年2月13日，A公司所在地区遭遇当地罕见强风大雪，强风大雪摧毁了A公司1500栋种植葡萄塑料保温大棚（占全部塑料保温大棚的1／5），A公司受损十分重大。在向当地政府提交的受损说明中，称保温大棚设施损失至少4000万元，葡萄苗（或葡萄树）受损数据需待春天苗木吐绿后才能统计出来。 资料四：（1）A公司是黑龙江省规模最大现代化农业企业，管理层在媒体等公开场合提供的资料显示，A公司计划在"十二五"期间发展为全国前二名、世界前十名的大型现代化农业企业。当地政府为了扶持A公司规模化发展，按国家有相关政策并依据发展状况等给予一定的资金补贴。 （2）A公司受企业扩张影响，企业经营业绩不稳定，2010年、2011年已连续两年亏损。 （3）A公司缺少强制休假制度，且对于重要资产管理或控制岗位的员工在近三年内未给予轮岗。A公司属于劳动密集型企业，出于负担过重的考虑，大部分员工只享受到养老险，医疗保险尚未办理。员工认为自己没有得到应有的待遇或报酬，对公司存在敌对情绪。 （4）A公司如果2012年扭亏为盈、实现预定的指标要求，管理层将享有大额奖金。 要求：（1）根据资料一中的各事项，分别指出注册会计师存货监盘计划是否存在缺陷。如果存在缺陷，简要说明改进建议。 （2）针对资料二，分析资料二是否表明存在重大错报风险。如果存在，请说明原因，并指明是与财务报表层次相关还是与认定层次相关。如果与认定层次相关，请写出两项最相关的认定。 （3）针对资料二中注册会计师无法在预定日期完成存货监盘，并考虑存货监盘日期不是资产负债表日这一情况，指出注册会计师应当采取的措施。 （4）针对资料三，假定A公司按规定在财务报表中披露了该事项及其潜在的影响，注册会计师认为由于葡萄苗（或葡萄树）受损数据暂时无法确定，且其价值占公司资产30%，因此出具了无法表示意见的审计报告。假定不考虑其他因素，指出注册会计师出具的审计意见类型是否正确。如果不正确，请指出正确的审计意见类型，并说明原因。 （5）假定注册会计师风险评估后认为A公司舞弊风险很大，单独针对资料四，指出事项所涉及的舞弊风险因素。 （6）针对评估的舞弊导致的财务报表层次重大错报风险，指出注册会计师应当确定的总体应对措施。

[问答题,简答题]综合题：A公司（上市公司）是坐落于黑龙江省的国内大型现代化农业企业，公司采用现代农业生产方式，从事特色农产品种植、加工、保鲜、冷藏及销售。公司主要产品为：鲜食粘玉米、玉米果汁、玉米粒、青贮饲料、果肉型葡萄、葡萄酒。A公司资产总额近15亿元人民币，其中存货占公司资产总额的50%。ABC会计师事务所首次接受委托，对A公司2012年度财务报表执行审计工作。相关资料如下：资料一：ABC会计师事务所编制的存货监盘计划如下：（1）存货监盘目标：检查A公司2012年12月31日存货数量是否真实完整。（2）鲜食粘玉米账面记录有1500万棒，由于甲公司具有大型冷藏库，A公司委托甲公司代管这部分鲜食粘玉米。ABC会计师事务所对这部分存货拟实施程序是：检查种植、收获、销售、结存及委托代管记录。（3）对桶装葡萄酒实施监盘程序时，采用观察以及检查相关的收、发、存凭证和记录的方法，确定存货的数量。（4）对于存放在收割后农田中的青贮饲料，采用向看管员询问、检查账面记录的方式监盘。青贮饲料单位价值小，但数量多，分散在几块大面积的农田中。（5）对于袋装玉米粒，考虑到A公司采用统一容量的麻袋存储玉米粒，注册会计师采用亲自盘点袋装玉米的袋数，并且抽样测算出每袋的重量，以此测算玉米粒的总体公斤数。资料二：ABC会计师事务所计划于2013年1月15日实施存货监盘工作，但2012年12月14日黑龙江省开始普降大雪，存放玉米棒的简易房被大雪压垮，存放的玉米棒被大雪覆盖，导致注册会计师无法在预定日期实施。资料三：2013年2月13日，A公司所在地区遭遇当地罕见强风大雪，强风大雪摧毁了A公司1500栋种植葡萄塑料保温大棚（占全部塑料保温大棚的1／5），A公司受损十分重大。在向当地政府提交的受损说明中，称保温大棚设施损失至少4000万元，葡萄苗（或葡萄树）受损数据需待春天苗木吐绿后才能统计出来。资料四：（1）A公司是黑龙江省规模最大现代化农业企业，管理层在媒体等公开场合提供的资料显示，A公司计划在"十二五"期间发展为全国前二名、世界前十名的大型现代化农业企业。当地政府为了扶持A公司规模化发展，按国家有相关政策并依据发展状况等给予一定的资金补贴。（2）A公司受企业扩张影响，企业经营业绩不稳定，2010年、2011年已连续两年亏损。（3）A公司缺少强制休假制度，且对于重要资产管理或控制岗位的员工在近三年内未给予轮岗。A公司属于劳动密集型企业，出于负担过重的考虑，大部分员工只享受到养老险，医疗保险尚未办理。员工认为自己没有得到应有的待遇或报酬，对公司存在敌对情绪。（4）A公司如果2012年扭亏为盈、实现预定的指标要求，管理层将享有大额奖金。要求：（1）根据资料一中的各事项，分别指出注册会计师存货监盘计划是否存在缺陷。如果存在缺陷，简要说明改进建议。（2）针对资料二，分析资料二是否表明存在重大错报风险。如果存在，请说明原因，并指明是与财务报表层次相关还是与认定层次相关。如果与认定层次相关，请写出两项最相关的认定。（3）针对资料二中注册会计师无法在预定日期完成存货监盘，并考虑存货监盘日期不是资产负债表日这一情况，指出注册会计师应当采取的措施。（4）针对资料三，假定A公司按规定在财务报表中披露了该事项及其潜在的影响，注册会计师认为由于葡萄苗（或葡萄树）受损数据暂时无法确定，且其价值占公司资产30%，因此出具了无法表示意见的审计报告。假定不考虑其他因素，指出注册会计师出具的审计意见类型是否正确。如果不正确，请指出正确的审计意见类型，并说明原因。（5）假定注册会计师风险评估后认为A公司舞弊风险很大，单独针对资料四，指出事项所涉及的舞弊风险因素。（6）针对评估的舞弊导致的财务报表层次重大错报风险，指出注册会计师应当确定的总体应对措施。

房屋征收评估报告

封面（略）

致估价委托方函

甲县房屋征收办公室：

受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A.B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户（含公建房屋），被征收房屋总建筑面积44040.543m2。《房屋征收决定公告》（甲县建拆字[××]第××号）。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。详见估价结果一览表。估价结果一览表

注：1．根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。

2．上述结论的应用需要详见本报告中“价值类型”部分。

我所依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被征收房屋所有权价格进行了评估，并采用基准地价系数修正法对委估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象（即被征收房屋及该征收区域内的住宅用地使用权）在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格分别为：被征收房屋的综合评估价单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。

被征收房屋的评估总价：人民币19659100元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币。

被征收区域内的（已扣除国家收益的出让）住宅用地使用权平均价格为335.94元/m2，大写：

每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。

上述结论仅为××评房字(2011)××号“乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段征收补偿估价”报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。

××评估师事务所

执行合伙企业事务的合伙人：××

2011年11月30日

目录（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件

一、本估价报告基于以下假设条件：

1．假设估价对象（房屋的所有权及其占用土地的使用权）通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权和使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。2．假设在价值时点2011年11月10日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。

3．因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，我们根据本次估价目的和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被征收人以出让方式取得，自价值时点起尚可使用年限为70年，在评估出土地价格后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。

4．因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被征收人合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。

5．本次评估假设估价对象房地产以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效.

6．估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象在勘查期（2011年11月12日～2011年11月24日）的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。

7．假设估价对象在价值时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期（2011年11月12日～2011年11月24日）时的无任何变化。

8．本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。

9．假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。

10．假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。

二、本估价报告使用的限制条件

1．根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该征收区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的“价格定义”结合具体的容积率和土地开发程度修正。

2．应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。

3．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由征收当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。

4．本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次征收有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。

5．本估价报告的估价结果，需经××××评估师事务所盖章及在该所注册的房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。

6．如在2011年11月30日未来壹年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中“估价假设和限制条件”时，本估价报告有效期为壹年，从2011年11月30日至2012年11月29日。

三、需要特殊说明的事项

（一）资料来源说明

1．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。

2．估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。

3．住宅用地使用权的国家收益由×县国土资源局提供。

（二）估价人员根据国家有关法律、法规、国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291一1999)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《×县城镇房屋征收与补偿管理暂行办法》（×县人民政府×县政[××]×号）、《×县城镇房屋征收与补偿估价操作实施意见》（×县政[××]×号）、《×县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。

（三）其他需要特殊说明的问题

1．本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋拆迁时，确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式（如强制处分等）和其他经济目的，不能理所当然地成为进行国有土地上房屋征收的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体征收补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由征收当事人双方确定。

2．本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价结果有解释权。

估价结果报告

一、委托方

机构名称：×县房屋征收管理办公室

法定代表人：××

联系人：××

联系电话：××

住所（略）

二、估价方

机构名称：××××评估师事务所

执行合伙企业事务的合伙人：××

住所：××

估价资格等级：壹级

证书编号：建房估证字[2010]××号

联系电话：××

三、估价目的

为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值。

四、评估程序及估价对象

（一）评估程序

1．与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围。

2．到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识。

3．制定初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进审查。

4．与委托方签订评估合同，制定详细的评估作业计划。

5．以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘查，最后三个小组统一对现场行了复查；在评估过程，估价人员虚心向当地居委会、公安局

资料

1.美国康涅狄格州最高法院曾在新伦敦市一项征地计划的判决中，对“国家征用权”概念又作解释，称美国“联邦最高法院准许城市推倒民宅，以便为建设商场或其他私人项目让道”。这极易让人以为向来强调严格保护私有财产的美国是否也将上演强行征地拆迁。但是在后来的进一步解释中强调“它是针对新伦敦市的案情，确认政府以协助商业开发的形式，来推动社区的公共利益，可以算是符合‘公用’的法律要求，从而是可以动用‘国家征用权’这一概念的。”因此根本上并没有触动以私有财产为基本的美国国家原则。

在英国，政府或职能部门征用土地依据的是起源于19世纪的《强制征购土地法》。强调议会在确认土地的使用目的有利于公众利益前提下，用地部门才可以依法获得强制征用土地的权力。但在此期间，征地部门必须证明该项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例”。

在日本，是遵循于1953年就通过的《土地征用法》，该法授权日本政府在修筑公共设施时可以向社会征用土地。

在德国，则是按照《建设法典》的第85条、86条和87条规定：为了公众利益，可以征用土地。

在美国，因为国家对私人财产权的保护原则，“国家征用权”的概念就成为一项受到严格限制的权力。而在实践中遇到两点问题，其一：此间在法理上的两个核心要件之一，即“公用”，而一但被拆迁者提出“此为私有”，那么就直接冲突于“公用”，成为死点，几乎无法逾越;其二，“合理补偿”。而国家征用私地并不允许随意多给补偿费，因为征用开支用的是纳税人的钱。多与少，便进退维谷。

在英国，被确认适用《强制征购土地法》的门槛是很高的。征地部门必须证明该项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例”，比如证明该项目所带来的好处超过某些被剥夺土地的人受到的损失。并且在此基础上，《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。如果拆迁户是生意人，还应得到一笔商业损失的补偿。

在德国，因征地而做的赔偿，其额数的确定通常遵循以下原则：按市场价格给予赔偿为基本原则。具体做法则是由地区专员委托半官方的组织——房地产评估委员会对被征用的土地进行评估，提出初步征地赔偿额。此间如发生争议，可引入房地产评估专家对其房地产进行评估。也可以向州法院控告，提出自己的赔偿要求。一般来说，如果两份专家评估报告的赔偿数额相差不是很大的话，法院做出倾向于高值的决定。

2.拆迁中发生的争议是难免的，这在各国都一样。因为有7户居民始终不愿搬迁，最终日政府不得不放弃谈判了四十年的成田机场B道修建计划。而不得不采用在建设时间和费用上都双倍于原计划的改动方案，原因是政府未能成功地说服7户农民的拆迁。这前后历时十年。这样的事情奇怪吗？但我们要是知道了“私有财产神圣不可侵犯”的原则在日本是宪法赋予每个公民的基本权利，也就不稀奇了。但是事情并不是一帆风顺的，这十年间，日政府遭遇了一场以当地农民为主导力量的既波澜壮阔、又旷日持久的抗议运动。其间参加者常以数万计，全国各地的工运、农运、学运和环保组织都给予声援或直接支持。据统计，从1978年至2004年的26年间，日本全国共发生过900多起针对政府的“游击事件”，其中500多起与成田机场有关，足见影响之大。

3.重庆市九龙坡区中心地带杨家坪，步行街对面、轻轨站旁是一个直径超过百米、深度超过10米的大坑。坑中心保留一小块地基，上面立着一栋红砖裸露、破败不堪的二层小楼。

在这幅“怪异”景观下，一场拆迁拉锯战悄无声息地进行了两年半。然而数日来，这场斗争突然变得轰轰烈烈。

杨武从父亲那儿继承下九龙坡区杨家坪鹤兴路17号的房产时，压根儿没想到多年后他需要凭借自己习武的身手爬上数米高的断土台，才能进入自家私房。

“我们家老爷子辛苦一辈子，做买卖、创家业，都在这个房子里。”杨武的妻子吴苹对记者说，“纯粹是自家的产业，经营生活了那么久，对这个房子的感情，和后来拿钱买的房子不一样。”

“哪个敢上来，老子把他打下去!”杨武厉声喝道。在一场已被裁定的强制拆迁中，他要保卫自家的房产。

然而要上来的，他真能挡得住吗？3月19日，重庆市九龙坡区人民法院发出“限期履行通知”，责令他在3月22日前履行九龙坡区房地产管理局下达的“拆迁行政裁决书”中确定的义务，自行搬迁，逾期不履行，法院将依法强制执行。

吴苹表示，他们要抗争。杨武进楼后，在楼顶竖起一面国旗，并挂出写着“公民合法的私有财产不受侵犯!!!”的白布横幅。下面的亲戚买来两罐液化气、一个灶、一个碗、一双筷子、几桶矿泉水、一个脸盆、一块香皂、一条毛巾、两包水果、几十个面包、一张折叠床，让他用绳索吊上去。据说，房内原本只有一把烂藤椅。

4.“拆迁”这个曾经让许多人充满幸福与期待的字眼，在某些地方开始与“痛苦”、“不公”等词汇相联。对于许多被拆迁户来说，一座房子被拆，却又得不到合理补偿，带来的并不只是心理上的失衡，更实际的是，一些人因此生活来源中断，交通、就医、入学不便，生活成本增加。

某日，北京市东城区东华门大街62号的袁德安家，被三四十人和两辆铲车团团围住，几分钟内住房就被拆毁。倔强的袁德安在家门口的废墟上搭了个塑料棚，一住就是半个月。很多居民不得已流着泪与拆迁人签了协议。

如果说采用暴力、野蛮行为强拆群众房屋，给拆迁户留下了沉重创伤的话;那么，政府安置补偿措施不到位，给拆迁户带来的则是一种渗透在日常生活中的难言的苦痛。济南拆迁户井传芝愤愤不平地说：“房屋拆迁不是‘过家家’，政府说拆就拆，也没签任何安置补偿协议，口头答应拆一平方米补一平方米，事后却不认账。”据介绍，她原来住63平方米的房子，出租一部分每年能收入4000多元，拆迁后只按每平方米130元的价格进行补偿，住新房却要按每平方米670元的价格自己花钱买。她说：“我们本来过得好好的，现在房子一下子没了，还要拿出5万多元重新买房子，怎么出得起？”

近一个时期以来，随着城市化进程的加快，旧城改造、政府重大工程等一系列城建项目所引起的“圈地风”风靡一时，由拆迁引发的纠纷数量不断上升，城市拆迁已成为近年来群众信访反映的一大焦点。据了解，到2003年8月底，国家信访局接收拆迁投诉信件及拆迁户上访人数同比均增长一半左右。

拆迁纠纷同时引发行政诉讼异常升温。据山东省高级人民法院行政审判庭统计，城市房屋拆迁行政诉讼案件出现逐年迅猛增长的势头，去年增幅达60%，个别地方甚至出现数倍的增长。浙江省政法委调查表明，最近几年因旧城改造、拆迁安置、城市规划、城市房屋登记管理等引发的矛盾急剧增多，由此引起的“民告官”案已占全省行政诉讼案的四分之一。

专门代理房地产诉讼的青岛中房律师事务所主任律师张振海说，在城市房屋拆迁过程中，拆迁程序不合法、安置补偿不合理、政策落实不到位、商业拆迁盗用公共利益之名、粗暴对待拆迁户等拆迁行为，使拆迁户的私有财产遭受损失，严重侵害了拆迁户的合法权益。

山东省社科院法学所所长于向阳认为，社会发展所带来的城市拆迁本不可避免，但违法拆迁引发了严重的社会问题。作为普通百姓的家庭命脉，房子承载了太多的东西。很多拆迁户并没有因为拆迁而改善居住条件，相反却越拆越穷。拆迁使富裕起来的居民再次沦为城市贫困户的现象值得关注。〖=2〗

5.听说两个大型企业要投入巨资征地建厂，安宁市草铺镇草铺村委会“沸腾”了，因为他们听说隔壁几个村搬迁时都分到一笔房屋拆迁补偿费。更令他们心动的并非仅此，而是——搬走的很多人后悔没在自家的房屋上多加几层，拿到更多的补偿。

于是，这段时间以来，草铺村大兴土木，几乎每家都在自家房上添砖加瓦，村里的新房如雨后春笋般生长。对此：安宁市规划局认为加盖部分属违法建筑，市国土局则表示将严肃处理。

在安宁市草铺镇草铺村委会，水泥、沙石、红砖，大小道路上都堆满了这些用来修建楼房用的建筑材料，只要一抬头，就可以望见一栋栋刚刚建盖起来的新房，到处都是建筑工人忙碌的身影。

村民说，昆明钢铁厂与武汉钢铁厂联合将在一里外的三家村委会征地投巨资办厂，已有4个自然村的村民搬走，“先前拆迁的几个村子，村民都分到一笔房屋拆迁补偿费，一些村民后悔没加层。”

一般土基房每平方米就几百元钱，而楼房的价格高得多，达两三千元一平米。按邻近村子的补偿费价格标准，每平米可赚千把元，盖两三层可赚10多万元。草铺村及邻近几个村子，有上百户村民在老房屋的基础上加盖起两三层楼房。

“目前，经批准的建房村民有60多家，这些村民都严格按照相关法律程序进行审批。少部分村民私自加层，没经过政府相关部门批准过。”草铺镇草铺村小组长蒋进坤说。但安宁市规划局的董先生说，征地范围内，规划部门早就停办了村民建房的规划许可证。安宁市国土局的工作人员也称这是违法行为，要严肃处罚。

据那些施工的师傅说，因为修建简易房的村民太多了，石棉瓦、空心砖几乎涨价一倍，大家都想赶在拆迁到来前，把房子修建好。

6.为抗拒强制拆迁，朝阳区无业人员王某竟泼洒汽油焚烧拆迁工人，将一名工人和自己烧成重伤。二中院终审以故意伤害罪判处王某有期徒刑5年，并赔偿受害者12.7万余元。

朝阳区政府责令王某及其房子的居住人在2003年9月22日16时前将所住房屋腾空交建设单位拆除，其与居住人迁至临时周转平房。为抗拒拆迁，2003年9月24日王某专门买了一桶汽油，当月25日10时许，王某在所住房屋，将事先准备好的汽油泼洒到前来参与拆迁的建筑拆除工程公司工人邱某身上，并用打火机点燃，将邱某烧成重伤，同时自己也被烧伤。

7.据某报报道，北京拆迁单位或者拆除施工单位，如用恐吓、胁迫以及停水、停电、停气、停暖、阻碍